refuser un tour d'echelle

Dommages et intérêts pour refus d’accorder un tour d’échelle

Publié le 14 mai 2020

Le tour d’échelle (ou échelage) est le droit d’accéder à une propriété voisine afin d’effectuer des travaux sur son bien. Un arrêt inédit de la Cour de cassation rappelle qu’en cas de refus, le juge peut enjoindre une partie à accorder l’accès sur sa propriété et que le fait de ne pas y procéder spontanément peut constituer une faute entraînant le versement de dommages et intérêts ( Cass. 3 e civ., 26 mars 2020, n o 18-25.996 ).

À l’origine, un banal différent de voisinage : un propriétaire souhaite refaire le crépi de sa maison, mais il doit pour cela pouvoir accéder à la propriété de son voisin, ce que ce dernier refuse. Le propriétaire saisit alors le juge de proximité du tribunal d’instance (l’affaire débute 2016, le juge de proximité a été supprimé le 1 er janvier 2017, le tribunal d’instance le 1 er janvier 2020). Le désaccord persistant, le juge de proximité ordonne au propriétaire rétif de laisser son voisin accéder à une bande de terrain situé entre les deux habitations pour qu’il puisse terminer ses travaux de crépi. Il le condamne en outre à lui verser 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Le voisin condamné interjette appel de la décision. La cour d’appel d’Aix-en-Provence (CA Aix, 28 juin 2018, n o 17/01367) confirme la décision rendue par le tribunal d’instance. La motivation de cet arrêt est intéressante :

Il est de droit qu’une personne peut être autorisée à pénétrer temporairement sur un terrain attenant à sa propriété lorsque cela est nécessaire pour la réalisation de travaux. […] Il importe peu en outre qu’aucune servitude n’ait été constituée puisqu’il appartient à chaque propriétaire de supporter la gêne des travaux entrepris par le voisin, lorsqu’il n’existe pas d’autre solution raisonnable. Cour d’appel d’Aix, 28 juin 2018, n o 17/01367

L’affaire ne devait pas en rester là, et le propriétaire condamné forme un pouvoir devant la Cour de cassation, qui le rejette :

Ayant constaté que les travaux étaient nécessaires à la finition de l’ouvrage et qu’il n’existait qu’une seule possibilité de pose d’un échafaudage sur une bande de terrain situé entre les deux habitations en vue de crépir le mur de la villa appartenant à M. K…, la cour d’appel […] en a souverainement déduit que la demande devait être accueillie. Cour de cassation, 3 e chambre civile, 26 mars 2020, n o 18-25.996

La décision n’est pas nouvelle. La Cour de cassation admet que les juges puissent autoriser le passage temporaire « en vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité » ( Cass. 3 e civ., 15 avr. 1982, n o 80-17.108 ), y compris en référé (Cass. 2 e civ., 8 jan. 1992, n o 90-17.870).

Les deux conditions justifiant qu’il soit fait droit à un tour d’échelle sont d’une part la nécessité d’effectuer des travaux, et d’autre part la nécessité de devoir les effectuer depuis un fonds voisin. Il n’est toutefois pas indispensable qu’il n’existe aucune autre solution ; le passage au titre du tour d’échelle peut être accordé lorsque les solutions alternatives auraient un coût disproportionné ( Cass. 3 e civ., 15 fév. 2012, n o 10-22.899 ).

La Cour de cassation approuve également l’octroi de dommages et intérêts :

La cour d’appel, qui ne s’est pas fondée sur un abus du droit de propriété, a retenu que, par son comportement entravant la mise en œuvre de travaux par son voisin, M. V… avait causé un dommage dont elle a souverainement apprécié la réparation. Cour de cassation, 3 e chambre civile, 26 mars 2020, n o 18-25.996

L’absence de référence à l’abus de propriété par la Cour de cassation surprend un peu. Même si la cour d’appel n’a pas fait référence à l’ article 544 du code civil , la motivation de l’octroi des dommages et intérêts s’inscrit dans l’arrêt sous l’intitulé « sur l’abus de droit ». Mais en même temps, la Cour d’appel retient le caractère « fautif » du refus d’accès temporaire. Dans une précédente décision la Cour de cassation avait considéré que l’opposition à l’installation d’un échafaudage nécessaire pour procéder à des travaux revenait à « commettre un abus de droit » ( Cass. 3 e civ., 15 fév. 2012, n o 10-22.899 ). À en suivre la présente décision de la Cour de cassation, la responsabilité de celui qui refuse un tour d’échelle peut être engagé sous le fondement classique de la faute, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’intention de nuire ou la malveillance caractérisant un abus de droit. Il faut toutefois sans doute se garder de tirer de trop grandes conséquences d’un arrêt inédit au bulletin.

Une dernière précision enfin sur la notion de servitude de tour d’échelle . Il est tout à fait loisible à des propriétaires d’établir une servitude à proprement parler qui autorise l’un à emprunter la propriété de l’autre pour effectuer des réparations sur son bien. Une telle servitude ne peut être que conventionnelle et établie par un titre ( Cass. 3 e civ., 30 oct. 1978, n o 77-11.072 ). Il est d’ailleurs pertinent, notamment en cas de division de propriété, d’établir une telle servitude afin d’anticiper toute difficulté et de garantir que l’accès sera toujours rendu possible.

Toutefois, le plus souvent, et comme dans la présente affaire, il ne s’agit à proprement parler d’une « servitude », mais d’une autorisation de passer temporaire. L’autorisation « à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d'effectuer des réparations indispensables, ne reconnaît aucune servitude » ( Cass. 3 e civ., 15 avr. 1982, n o 80-17.108 ). Un tribunal peut donc ordonner un tel passage, au titre des obligations normales de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un titre autorisant l’échelage.

Catégories : droit des biens tour d’échelle

Rédigé par Guillaume ISOUARD dans la rubrique Actualités

Maître Guillaume ISOUARD est avocat au barreau d’Aix-en-Provence. Il exerce dans les matières relevant du droit privé : droit des contrats, droit de l’exécution, droit pénal etc. afin de conseiller et de défendre les professionnels et les particuliers.

La rubrique “actualités” propose l’examen d’une décision de justice, d’un texte ou d’un événement sous l’angle du droit. Aucune garantie n’est donnée quant l’exactitude, la mise à jour et l’exhaustivité des informations fournies. Cette publication est faite à titre de simple renseignement, elle ne vaut pas consultation.

Article disponible sur : https://www.isouard-avocat.com/publications/refus-tour-echelle

Javascript est desactivé dans votre navigateur.

République Française

Service-Public.fr

Le site officiel de l’administration française

• Se connecter
• Accéder au site pour les entreprises

Partager la page

Votre abonnement a bien été pris en compte

Vous serez alerté(e) par email dès que la page « Peut-on passer chez le voisin pour faire des travaux chez soi (servitude de tour d'échelle) ? » sera mise à jour significativement.

Vous pouvez à tout moment supprimer votre abonnement dans votre compte service-public.fr .

Votre abonnement n’a pas pu être pris en compte.

Vous devez vous connecter à votre espace personnel afin de vous abonner à la mise à jour de cette page.

Être alerté(e) en cas de changement

Ce sujet vous intéresse ? Connectez-vous à votre compte et recevez une alerte par email dès que l’information de la page « Peut-on passer chez le voisin pour faire des travaux chez soi (servitude de tour d'échelle) ? » est mise à jour.

Pour vous abonner aux mises à jour des pages service-public.fr, vous devez activer votre espace personnel .

Vous serez alerté(e) par courriel dès que la page « Peut-on passer chez le voisin pour faire des travaux chez soi (servitude de tour d'échelle) ? » sera mise à jour significativement.

ACTIVER MON ESPACE PERSONNEL

Le lien vers cette page a été envoyé avec succès aux destinataires.

Peut-on passer chez le voisin pour faire des travaux chez soi (servitude de tour d'échelle) .

Vérifié le 01 mars 2024 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Démarche amiable de résolution d'un litige qui repose sur la signature d'un contrat écrit par lequel chacun s'engage à rechercher un accord dans un certain délai. Le recours à un avocat est obligatoire.

La servitude de tour d’échelle est un droit de passage qui vous permet, en tant que propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu au terrain de votre voisin, de poser des échelles ou des échafaudages sur ce terrain pour faire des travaux sur votre bien (par exemple : ravalement, réfection de la toiture). Ce droit de passage ne repose sur aucun texte. Il relève des règles d'usage. Les juges admettent au cas par cas d'imposer cette servitude pour la construction d'un nouveau bâtiment.

Vous pouvez passer sur le terrain de votre voisin s'il n'existe pas d'autre moyen pour faire vos travaux de réparation de votre bien.

Ces travaux doivent être nécessaires (par exemple : leur non-réalisation met en péril la construction) ou imposés (par exemple : par une règlementation ou une décision de justice).

L'exercice de ce droit nécessite toutefois l'accord de votre voisin . Il vous autorise temporairement à passer sur son terrain.

Vous devez formaliser cet accord par un écrit. Dans cet écrit, il est recommandé de définir les éléments suivants :

• Durée des travaux
• Dates et heures de passage
• Assiette de passage (largeur, échafaudage, etc.)
• Précautions à prendre pour ne pas endommager le terrain

Vous pouvez vous aider d'un modèle de lettre pour rédiger votre courrier :

Demander l'autorisation de pénétrer sur le terrain voisin pour faire des travaux chez soi

À savoir  

Vous pouvez prévoir de dédommager votre voisin en lui versant une indemnité d'occupation pour le trouble de jouissance de son terrain. Le montant de cette indemnité est libre.

Si votre voisin refuse ou si vous n'obtenez pas de réponse, vous pouvez envisager de faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur (démarche payante). Vous pouvez aussi recourir à une procédure participative : titleContent (démarche payante avec recours à un avocat).

Si le désaccord persiste , vous pouvez faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de votre bien .

L'autorisation est accordée par le juge uniquement dans l'un des 2 cas suivants :

• Aucune autre solution technique ne permet de faire vos travaux
• Une autre solution existe pour faire vos travaux, mais cette solution est excessivement complexe.

Qui peut m'aider ?

Vous avez une question ? Vous souhaitez être accompagné(e) dans vos démarches ?

"Numéro d'urgence:" Renseignement administratif par téléphone - Allo Service Public Renseignement administratif par téléphone - Allo Service Public

Pour plus d'informations sur ce sujet, vous pouvez contacter Allô Service Public.

Coût : service gratuit

Les informateurs qui vous répondent appartiennent au ministère en charge du logement et de l'urbanisme.

Attention : le service n'a pas accès aux dossiers personnels des usagers et ne peut donc pas renseigner sur leur état d'avancement.

Le service est accessible aux horaires suivants :

• Lundi  : de 08h30 à 16h15
• Mardi  : de 08h30 à 12h15
• Mercredi  : de 08h30 à 12h15
• Jeudi  : de 08h30 à 17h30
• Vendredi  : de 13h00 à 16h15

Être rappelé(e)

• Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
• Maison de justice et du droit

Textes de loi et références

Code civil : articles 686 à 689

Article 686

Réponse ministérielle n°98209 du 29 novembre 2016

Services en ligne et formulaires

Modèle de document

Droit de passage sur le terrain d’un autre propriétaire (servitude de passage)

Bornage de terrains

Cette page vous a-t-elle été utile ?

• 1 Pas du tout Cette page ne pas m'a pas du tout été utile
• 2 Un peu Cette page m'a été un peu utile
• 3 Moyen Cette page m'a été moyennement utile
• 4 Beaucoup Cette page m'a été très utile
• 5 Parfait ! Cette page m'a été parfaitement utile

Pas du tout

L’équipe Service-Public.fr vous remercie

Je vais sur la page d’accueil

Vous avez noté 1 sur 5 : Pas du tout

Vous avez noté 2 sur 5 : Un peu

Vous avez noté 3 sur 5 : Moyen

Vous avez noté 4 sur 5 : Beaucoup

Vous avez noté 5 sur 5 : Parfait !

Je fais une  remarque  sur cette page

L’équipe Service-Public.fr vous remercie pour vos remarques utiles à l'amélioration du site.

Pour des raisons de sécurité, nous ne pouvons valider ce formulaire suite à une trop longue période d’inactivité. Merci de recharger la page si vous souhaitez le soumettre à nouveau.

Une erreur technique s'est produite. Merci de réessayer ultérieurement.

Vos remarques pour améliorer la page

La page est-elle facile à comprendre , l’information a-t-elle été utile , avez-vous rencontré une difficulté .

• Qui sommes-nous
• Contactez-nous

Actualité  > À la une

Droit des biens

Servitude de tour d’échelle : rappel des conditions

À défaut d’accord entre les propriétaires de fonds contigus, la servitude de tour d’échelle peut être obtenue en justice à la condition d’établir l’impérieuse nécessité d’accéder au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation de sa propriété.

La décision rapportée permet de rappeler l’existence reconnue en jurisprudence d’une servitude depuis longtemps délaissée par la loi, malgré son importance pratique : la servitude de tour d’échelle, dont le nom emprunte à l’usage, qui existait dans l’ancien droit, consistant à autoriser le propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu à un fonds voisin d’y installer les échelles nécessaires à l’exécution de travaux indispensables à la conservation de son immeuble.

En l’espèce, un propriétaire s’opposait à ce que son voisin, propriétaire de l’immeuble contigu au sien, accédât à son fonds, et plus particulièrement à la bande de terrain située entre leurs deux habitations, ce que ce dernier lui demandait depuis de nombreux mois à l’effet d’achever les travaux de crépissage entrepris sur sa villa. Face à la persistance de ce refus, le voisin finit par assigner en justice le propriétaire aux fins d’être autorisé à accéder à son fonds et d’obtenir, au surplus, l’octroi de dommages-intérêts.

Par un arrêt confirmatif, la cour d’appel accueillit ses demandes, lui accordant d’une part un accès provisoire au fonds contigu au sien et, d’autre part, une somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.

Au soutien du pourvoi qu’il forma devant la Cour de cassation, le propriétaire du fond servant, condamné au nom du tour d’échelle à laisser son voisin accéder à son terrain, dénonçait l’atteinte ainsi portée à son droit de propriété, que le caractère accessoire des travaux, effectués par le propriétaire du fonds dominant à des fins purement esthétiques, ne justifiait pas.

Rappelant les conditions de constitution du tour d’échelle, la Haute Juridiction rejette le pourvoi en ces termes : « Mais attendu qu’ayant constaté que les travaux étaient nécessaires à la finition de l’ouvrage et qu’il n’existait qu’une seule possibilité de pose d’un échafaudage sur une bande de terrain située entre les deux habitations en vue de crépir le mur de la villa appartenant à M. K..., la cour d’appel, abstraction faite du motif surabondant relatif à l’intérêt visuellement esthétique que cette intervention présentait pour M. V..., en a souverainement déduit que la demande devait être accueillie ».

D’origine prétorienne, la servitude de tour d’échelle consiste dans le droit du propriétaire de disposer d’un accès temporaire au fonds d’une propriété contiguë à la sienne pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien (Civ. 1 re , 14 déc. 1955). S’opposer au tour d’échelle, c’est-à-dire   refuser à son voisin, propriétaire contigu d’un ouvrage à entretenir, l’accès à sa propriété sans motifs sérieux et légitimes, caractérise une faute délictuelle consistant dans un abus du droit de propriété   ( Civ. 3 e , 15 avr. 1982, n° 80-17.108 ). Cependant, pour sanctionner un tel refus sur le fondement de la responsabilité civile comme pour obtenir, si cette servitude n’a pu être établie par accord amiable ou conventionnel entre les parties, son autorisation judiciaire, encore faut-il que le demandeur à ce droit d’accès remplisse deux conditions, ici rappelées : le caractère indispensable des travaux, et l’impossibilité de les réaliser autrement qu’en accédant au fonds voisin. 

■ Le caractère indispensable des travaux

Le propriétaire de l’ouvrage à entretenir doit d’abord pouvoir justifier de l’impérieuse nécessité d’effectuer les travaux, c’est-à-dire démontrer que de leur réalisation dépend la conservation de la construction existante (v. pour le refus d’étendre cette servitude à l’édification d’une construction nouvelle ; Rép. min. n° 75162: J O 9 janv. 2007, p. 391  ; Paris, 6 juin 2012, n° 11/22095).

Cette nécessité avérée, le propriétaire du fonds servant devra laisser son voisin, en vertu des obligations normales de voisinage, accéder à son fonds le temps que ce dernier y effectue les réparations indispensables à l’entretien de sa propriété. Il est à noter que la nature des travaux, en revanche, importe peu ; il peut tout autant s’agir de travaux de rénovation, de réparation ou d’entretien, voire même de construction dès lors que le bâtiment en travaux est en voie d’achèvement, donc sur le point de devenir une construction existante (Rennes, 8 janv. 2019, n° 18/02948). Comme le confirme la décision rapportée, de simples travaux de finition peuvent également se révéler indispensables si par l’achèvement de l’ouvrage que vise leur entreprise, ils s’imposent pour résoudre les problèmes observés dans la partie neuve de la construction comme peut l’être, par exemple, « la réalisation d’un enduit extérieur qui constitue la solution appropriée au traitement des problèmes d’humidité constatés dans la partie nouvellement construite » (Nîmes, 4 sept. 2014, n° 13/04663). De même, en l’espèce, le juge des référés avait considéré les travaux envisagés comme impératifs et urgents, dans la mesure où il était établi que la construction qui en était l’objet était achevée, que le passage sur le fonds voisin était demandé depuis 18 mois, et que le ravalement de façade, qui avait outre une fonction esthétique celle d’assurer l’étanchéité de l’immeuble, s’imposait pour assurer la conservation de la construction neuve, ainsi que du mur séparatif .

■  Le caractère indispensable de l’accès au fonds voisin

En l’espèce « (…) il n’existait qu’une seule possibilité » de réaliser les travaux projetés : l’accès à la propriété voisine. En soulignant cette absence d’alternative, la Cour de cassation rappelle la seconde condition à satisfaire pour bénéficier de la servitude de tour d’échelle, l’impératif de passer sur le fonds voisin. Le passage sur la propriété du voisin doit être, matériellement, inévitable. Le motif pris d’une volonté d’économie par un accès gratuit chez le voisin, ou d’une simple commodité offerte par une proximité géographique, serait partant irrecevable.

La réunion, telle qu’en l’espèce, de ces deux conditions cumulatives justifie d’autoriser judiciairement le demandeur à accéder au fonds voisin. La portée de cette autorisation est toutefois relative : en effet, elle est toujours provisoire et limitée à la seule réalisation des travaux indispensables prévus, quitte à ce que le juge en détermine les modalités d’exécution (fréquence et assiette du passage). En revanche, comme en témoigne cette affaire, il n’est pas rare que le juge octroie en même temps que cette autorisation de passage des dommages-intérêts au profit du propriétaire du fonds dominant, à la condition que le refus que lui opposait le propriétaire du fonds servant soit constitutif d’un abus (Civ. 3 e , 20 janv. 1999, n° 96-18.200).

Civ. 3 e , 26 mars 2020, n° 18-25.996

■ Civ. 1 re , 14 déc. 1955: D. 1956, jurispr. p. 283

■  Civ. 3 e ,15 avr. 1982, n° 80-17.108 P

■ Paris, 6 juin 2012, n° 11/22095

■  Rennes, 8 janv. 2019, n° 18/02948

■ Nîmes, 4 sept. 2014, n° 13/04663

■  Civ. 3 e , 20 janv. 1999, n° 96-18.200

Auteur :Merryl Hervieu

Autres À la une

Droit des obligations

[ 18 avril 2024 ]

Groupe de contrats : critères et conséquences de l’interdépendance

[ 17 avril 2024 ]

Confiscation d’un bien : précisions sur la nature juridique de la clause de réserve de propriété

[ 16 avril 2024 ]

Responsabilité du maître de l’ouvrage à l’égard du sous-traitant impayé : étendue du préjudice réparable

Libertés fondamentales - droits de l'homme

[ 15 avril 2024 ]

CEDH : contrôle au faciès et profilage racial

[ 5 avril 2024 ]

Pause printanière

• >> Toutes les actualités À la une

Recevez par email les newsletters :

Directeur de la publication-Président : Ketty de Falco Directrice des éditions :  Caroline Sordet N° CPPAP : 0122 W 91226

Rédacteur en chef : Maëlle Harscouët de Keravel

Rédacteur en chef adjoint : Elisabeth Autier

Chefs de rubriques :

Le Billet :  Elisabeth Autier

Droit privé :  Sabrina Lavric, Maëlle Harscouët de Keravel, Merryl Hervieu, Caroline Lacroix, Chantal Mathieu

Droit public : Christelle de Gaudemont

Focus sur ... :  Marina Brillié-Champaux

Le Saviez-vous  : Sylvia Fernandes

Illustrations :  utilisation de la banque d'images Getty images.

Nous écrire : [email protected]

• Cour de cassation
• Conseil d’État
• Conseil constitutionnel
• Cour européenne des droits de l’homme
• Cour de justice de l’Union européenne
• Tribunal des conflits

© DALLOZ 2024

• Portail des Editions Dalloz
• Open Lefebvre Dalloz
• Dalloz recrute
• Mentions légales
• Paramétrer vos cookies

La servitude de tour d’échelle (ou droit d’échelle)

Qu’est-ce que la servitude de tour d’échelle , pour quels types de travaux s’applique le tour d’échelle , comment utiliser son droit d’échelle , une question consultez-nous en ligne , par joris périé, publications similaires, 43 commentaires, soumettre un commentaire annuler la réponse.

Partager l’article

Suivez-nous

• Suivre Suivre

par Périé Architecte | 13 décembre 2020

La servitude de tour d’échelle, aussi appelée droit d’échelle, est une servitude souvent utilisée mais pourtant peu connue ! Elle permet d’entrer sur la propriété de son voisin pour effectuer des travaux sur son bien immobilier. L’exemple typique est celui de la réfection d’un enduit d’un mur situé en limite de propriété, pour lequel le passage sur la propriété voisine est indispensable. Faisons donc le point sur la notion de servitude de tour d’échelle et ses modalités d’application.

Le droit d’échelle est le droit d’accéder temporairement à la propriété voisine pour effectuer des travaux sur sa propre propriété. Ainsi, il s’agit généralement de travaux sur des constructions situées en mitoyenneté et nécessitant la pose d’un échafaudage.

Concrètement, on ne peut pas refuser l’accès à son voisin si celui-ci remplit tous les critères d’établissement de la servitude. Cependant, la servitude de tour d’échelle ne donne pas tous les droits à son bénéficiaire. Le droit d’échelle reste en effet considéré par les juges comme une atteinte au droit de propriété. C’est pourquoi le bénéficiaire de la servitude devra limiter au maximum la gêne pour son voisin. Ce dernier devra ainsi recevoir une indemnisation proportionnée à l’éventuel trouble de jouissance subi.

Les critères dégagés par la jurisprudence pour bénéficier d’une servitude de tour d’échelle correspondent aux travaux suivants :

• travaux impossibles à réaliser depuis sa propre propriété . L’impossibilité peut être technique ou bien financière (surcoût disproportionné par rapport au prix normal des travaux).
• travaux sur une construction existante dont l’entretien est indispensable : ravalement de façade, réfection de bardage ou couverture.
• certains travaux sur une construction neuve : travaux de finition de façade indispensables à l’étanchéité de celle-ci (enduit ou bardage). Les travaux de fondations ou gros-oeuvre en limite de propriété ne permettent pas de bénéficier du droit d’échelle ( C.Cass., Civ. 3ème, 12/11/2020, n°19-22.106 ).

En revanche, le droit d’échelle ne s’applique pas à l’entretien des haies séparatives .

Toute personne souhaitant entreprendre les travaux précédemment décrits doit demander à son voisin une autorisation de passage.

L’établissement de la servitude peut se faire par voie amiable, mais il est préférable de passer une convention avec son voisin. La convention devra définir précisément l’emprise et la durée d’occupation et les éventuelles conditions de remise en état ou d’indemnisation. Il n’existe pas de barème d’indemnisation : c’est généralement l’objet de négociations entre voisins et aussi une grande source de litiges…

De plus, nous recommandons vivement de faire constater par huissier l’état du terrain avant et après travaux.

En cas de refus du voisin, l’autorisation de passage pourra être délivrée par le juge civil (tribunal judiciaire). Le juge définira ainsi si le refus est abusif ou non. Mais il pourra aussi juger que l’occupation temporaire porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété du voisin.

Nous attirons donc l’attention des personnes construisant en mitoyenneté : ne considérez jamais le droit d’échelle comme acquis sans conditions. L’obtention d’un permis de construire ne vous donne aucun droit vis à vis de votre voisin. La propriété voisine ne devra souffrir d’aucun empiètement ou dégradation à l’occasion de la construction. Le droit d’échelle ne sera possible que pour les finitions de façade. Enfin, même si votre voisin ne peut pas refuser votre passage, vous devez prévoir une indemnisation couvrant le trouble subi. 

Par Joris Périé, architecte expert judiciaire - Réponse sous 2 jours ouvrés

Architecte, expert-conseil et expert judiciaire

Créé en 2016, le cabinet Périé architecte réalise des missions d’expertise, conseil et maîtrise d’œuvre pour les particuliers et les entreprises. Grâce à ses implantations multiples, le cabinet intervient aujourd’hui dans toute la France, Belgique et Suisse francophones.

• Servitude de vue et ouverture sur propriété voisine
• Perte d’intimité et trouble anormal de voisinage
• Plantations en limite de propriété : les règles à respecter

SI elle doit faire des travaux sur son mur elle veut également faire passer les artisans par mon appartement, puis-je refuser ? Merci pour votre retour

Bonjour, Si les travaux sont absolument nécessaires et qu’ils ne peuvent être réalisés qu’en passant par votre propriété, vous ne pouvez pas refuser, c’est le principe du droit d’échelle. Mais le désagrément que cela provoque doit être indemnisé par votre voisine. Les litiges sur le montant de cette indemnisation sont fréquents, n’hésitez pas à vous faire assister par un avocat. L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, ma voisine souhaite passer 2x par an dans mon appartement pour prendre des photos de son mur mitoyen, on y accède par mon appartement ainsi que ma terrasse qui est enclavée, en prétextant le droit à l’échelle, a t’elle le droit de rentrer chez moi ? Merci

Bonjour, A priori, une fréquence de 2 fois par an semble être un abus du droit d’échelle. L’équipe perie-archi.fr

Bonjour Notre voisin n accepte pas notre passage afin de réparer notre gouttière, pouvons nous passer par notre fenêtre de salle de bain pour y accéder, nous resterions sur notre parcelle. Le mur de notre voisin dépasse notre borne et ceci nous empêche d accéder sur notre façade. Merci de votre réponse Cordialement

Bonjour, Vous indiquez « pouvons nous passer par notre fenêtre de salle de bain pour y accéder, nous resterions sur notre parcelle ». Oui, bien sûr vous pouvez passer n’importe où si vous restez sur votre propriété. L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, d’ après le code civil , la mitoyenneté s’ entend pour la totalité du mur. Si donc je veux faire des travaux pour restaurer intégralement ce mur ( mauvaise volonté du voisin) ,suis-je obligée de demander un droit d’ échelle ? Votre mise en garde concernant la mitoyenneté me rend perplexe… Cordialement

Bonjour, Nous n’avons pas parlé du cas de la restauration d’un mur mitoyen dans l’article. Si le mur est mitoyen, ce n’est tout simplement pas à vous d’entretenir ou restaurer ce mur du côté de votre voisin 😉 L’équipe perie-archi.fr

Bonjour Mon voisin peut il planter des bambous (pouvant monter à 7-8m de haut) à moins de 2 m de mon mur limite de propriété Précisons que le mur est le pignon Nord de ma maison et qu’il est aveugle Merci de vos commentaires éclairés Très cordialement Marc Soufflet

Bonjour, Le Code civil l’interdit. L’équipe perie-archi.fr

bonjour une construction neuve de trois maisons mitoyennes va être fait sur un terrain voisin un pignon de 11,34m de haut sur 9m de large va être en limite de propriété ai je droit de refuser le droit d’échelle pour le futur enduit ou bardage

Bonjour, Non, vous n’avez pas le droit de refuser de droit d’échelle dans ce cas. L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, Que faire si le voisin a installé pendant la journée son échafaudage sur notre servitude de passage (il est le bénéficiaire) sans nous avertir ? , A qui s’adresser pour des réclamations, il refuse de nous parler.

Bonjour, Consulter un avocat 😉 L’équipe perie-archi.fr

mon voisin veut poser une gouttierre qui passera sur son mais dans mon terrain a t il le droit de le faire sans mon accord car il dise que droit d echelle

Bonjour, Votre voisin n’a pas le droit de construire une gouttière qui empiète sur votre terrain. Le droit d’échelle ne s’applique pas à ce cas. L’équipe perie-archi.fr

Mon voisin veut construire une clôture en limite de notre propriété. Il veut passer les engins chez nous pour arracher les palmes . Nous avons un sous-bois planté de cyclamens qui ont 30 ans. Sommes nous tenus de donner une autorisation de passage et dans quelles conditions. Merci d’avance.

Bonjour, Il ne semble pas si évident de négocier une indemnité même dans un cas extrême, surtout face à un promoteur. Aucun des avocats que nous avons sollicités ne s’est risqué à confirmer une indemnisation, et encore moins son montant. Il est étonnant que cela ne soit pas encadré légalement. Bien cdlt,

Bonjour, Rien n’est évident dans ce domaine 😉 L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, Quel est en général le montant de l’indemnité pour une servitude de tour d’échelle avec trouble de jouissance d’une terrasse? Cordialement,

Bonjour, À demander à un avocat 😉 L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, Notre garage est en limite de propriété, d’après notre géomètre la clôture de notre voisin empiète sur notre terrain de 20cm. Que devient la servitude de la tour d’échelle par rapport à notre voisin ? Merci pour votre réponse Bien cordialement

Bonjour, Cela ne change rien 😉 L’équipe perie-archi.fr

Mon voisin a décider de construire une maison mitoyenne à ma terrasse, celle ci a 15 ans et est fragilisée entraînant l’impossibilité de poser échelle ou échafaudage dans la partie sur laquelle pourrait s’exercer le droit d’échelle, suis je tenue de faire les réparations avant leur intervention ?

Bonjour, Nous ne répondons ici qu’aux simples demandes de précisions sur le contenu de l’article. Pour toute demande de conseil personnalisé, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne . Une analyse de votre situation sera faite et une réponse précise et argumentée vous sera communiquée sous 48 h ouvrées. L’équipe perie-archi.fr

bonjour, je souhaite créer dans mon jardin une extension de mon sous-sol, qui sera surélevé d’une véranda, vers la construction voisine (grand hangar). question; une distance est-elle à respecter par rapport à la construction voisine pour le « tour d’échelle », et si oui quelle distance ?

Bonjour, La servitude de tour d’échelle n’impose pas de distance dans votre cas. L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, Mon voisin a planté une haie à 0.50 m de la limite de propriété mais elle dépasse les 2 m de hauteur. De même que les branchage et arbustes dépassent la limite de clôture mitoyenne, endommageant mon grillade et le mur.

Bonjour, Mettez-le en demeure de respecter le code civil 😉 Cordialement, L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, Une demande de tour d’echelle peut elle être refuser pour la réalisation des enduits d’un mur d’une construction neuve faite en limite de propriété. Bien cordialement

Bonjour, Normalement non, c’est ce que nous indiquons dans notre article 😉 Cordialement, L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, notre voisin d’en face souhaite effectuer une ouverture dans le mur de son jardin pour créer un parking. Ce mur donne sur une impasse où il n’a pas de servitude. Dans notre acte de vente sont seulement spécifiés les servitudes pour les canalisations en tréfonds et la maison mitoyenne à la nôtre. Le permis est-il recevable ?

Bonjour, Il est possible que cela soit considéré comme une fraude, mais cela dépend d’autres paramètres. Pour une analyse plus détaillée, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne . Cordialement, L’équipe perie-archi.fr

Le droit d’échelle d’une maison en construction pourra t-il s’imposer à moi dès lors que le mur à finir jouxte ma toiture directement (échafaudage sur ma toiture ) ? Merci.

Bonjour, En théorie oui 😉 L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, Où s’adresser pour obtenir une indemnisation pour trouble concernant une construction (bétonnière, poussière, crépi) en limite de notre propriété le long de notre terrasse ouest face à notre seule baie vitrée de 3m ? Merci Cordialement

Bonjour, Il faut assigner l’auteur du trouble au tribunal judiciaire pour que celui ci soit condamné à vous indemniser. Cordialement, Le responsable web

Bonjour Monsieur,

Le tour d’échelle s’applique t-il aussi à la taille d’une haie ? Mon voisin a taillé sa haie : il est passé à travers sa haie pour la tailler. Il était chez nous, dans notre jardin. Il ne nous a rien demandé. Il s’est comportait comme si il était chez lui !

Cordialement,

Bonjour, Vous devriez trouver votre réponse en consultant les articles 671 à 673 du code civil 😉 Cordialement, L’équipe perie-archi.fr

qu’en est il pour les plantations existantes? je pense que pour un enduit ou un habillage sur 6,50 de haut il faut un échafaudage? quelle protection est-on en mesure d’attendre? bien cordialement Nanou

Bonjour, Il est souvent possible d’élaguer et de poser un échafaudage. Dans tous les cas, si en haie en limite est trop dégradée, vous êtes en droit d’obtenir une compensation. Cordialement, Le responsable web

Bonjour mon voisin souhaite construire un annexe de 60 m2 à son habitation en limite separative alors que nous disposons d une servitude de tour d échelle dans notre acte notarié. Logiquement le PC ne peut pas être accordé ? merci de votre éclairage cordialement

Bonjour, Les permis ne sont accordés qu’au regard des règles d’urbanisme. Non seulement un PC peut être accordé même si le projet ne respecte pas une servitude privée, mais l’administration n’a pas le droit de le refuser pour ce motif. L’équipe perie-archi.fr

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Soumettre le commentaire

La servitude de tour d’échelle : qu’est-ce que c’est ?

L'équipe de Ctendance

Publié le 3 janvier 2021 à 16h02

Mis à jour le 17 mars 2022 à 13h19

La servitude de tour d’échelle en quelques mots

Aucun texte de loi n’autorise et ne caractérise cette servitude. Elle est donc incluse implicitement dans les relations de bon voisinage. Il faut donc obtenir l’autorisation de votre voisin et il faut également que vous ne disposiez d’aucune autre solution avant de recourir à cette possibilité. Vous n’êtes en droit de l‘imposer que durant un temps très limité de manière à ne pas gêner votre voisin.

À lire Pourquoi choisir le liège comme revêtement de sol ? Points forts et limites

Quels sont les biens concernés par la servitude de tour d’échelle ?

• Il faut que la construction soit très près de la limite séparative.
• Il est nécessaire également d’avoir envisagé diverses possibilités autres qui finalement s’avèrent impossibles à mettre en place.

Cela signifie que vous n’êtes pas en droit d’invoquer la servitude de tour d’échelle pour des raisons pratiques par exemple s’il existe d’autres possibilités pour faire vos travaux sans passer par la propriété de votre voisin. Et cela même si cette solution est plus rapide, plus simple ou plus économique.

À lire Réaliser des travaux en copropriété ? Ce que vous pouvez faire et quand, selon la loi

Quels sont les travaux concernés par la servitude de tour d’échelle ?

Si par exemple, vous envisagez de transformer votre grange ou votre garage en habitation, et que vous avez besoin de solliciter l’autorisation de passer chez votre voisin, celui-ci peut le refuser, puisque ces travaux ne peuvent être considérés comme indispensables pour l’entretien de votre bien.

À lire Dans quel sens poser du parquet flottant ?

Dans quelles conditions avez-vous le droit d’imposer la servitude de tour d’échelle ?

Établir la servitude de tour d’échelle : comment procéder .

Pour que les choses se déroulent le mieux possible et pour éviter les mauvaises surprises, établissez un état des lieux avant travaux. Vous en ferez un autre, une fois les travaux terminés, cela vous évite d’avoir à remettre en état les lieux alors que les dégâts étaient antérieurs. Vous vous engagez également à les réparer si nécessaire.

À lire Brico Dépôt : révolutionnez vos travaux avec ce marteau-piqueur démolisseur !

Votre voisin est-il en mesure de refuser cette servitude ?

Si malgré tout, vous ne rencontrez pas d’écho favorable, faites appel à un conciliateur de justice. Si malgré tout, les échecs des négociations sont bien présents, seul le juge sera en capacité de trancher et décidera si le refus est abusif ou pas. Il est en droit de permettre à votre voisin de passer chez vous pour examiner si oui ou non les travaux sont indispensables et/ou urgents et que cela n’occasionnera pour lui qu’une gêne très supportable. Il peut alors fixer une indemnité pour le trouble de jouissance de sa propriété si jamais il estime que c’est justifié.

À lire Plaque de plâtre : un matériau de construction polyvalent qui révolutionne l’aménagement intérieur ?

• Jardin mitoyen : peut-on cueillir les fruits du voisin ?
• Les règles de construction en limite de propriété
• X (Twitter)

Partagez votre avis Annuler la réponse

Commentaire

pour tous vos

Marques sur Ctendance

• Maisons du Monde
• Leroy Merlin
• Brico Dépôt
• Total Energies
• The Cool Republic
• MadeinDesign
• Lightonline
• Cool Républic

Aujourd’hui, le site CTendance propose plus de 400 guides et comparatifs en lien avec l’univers de la maison pour vous permettre de faire le bon choix.

À propos de Ctendance

• Qui sommes-nous ?
• Plan du site et Thématiques
• La Rédaction
• Mentions légales
• Contactez-nous
• Minute Maison
• Pourquoidonc

Maître Romain HAIRON

Avocat au barreau de paris.

La servitude de Tour d'échelle

Votre immeuble est situé à proximité de la propriété de vos voisins ? Vous ne disposez pas de la place suffisante pour réaliser des travaux sur votre bien ? Vous avez besoin d’accéder temporairement à la propriété voisine pour les réaliser ?

C'est ce que l'on appelle "la servitude de tour d'échelle". Elle donne droit d'accéder provisoirement à la parcelle du voisin afin de réaliser les travaux indispensables sur un immeuble situé à proximité.

Ce droit prend forme d'une servitude permettant de passer sur cette propriété, d'y poser une échelle voire des échafaudages.

Ce droit résulte des obligations naturelles de bon voisinage.

• Quand invoquer la servitude de tour d'échelle ?

On peut l'invoquer lorsqu'il demeure impossible de faire autrement. 

En d'autres termes, on ne peut imposer à son voisin de passer chez lui , s'il est en fait possible de réaliser ces travaux depuis chez soi mais qu'il serait plus économique, plus rapide ou tout simplement plus simple, de les réaliser depuis chez lui.

Une exception à cette règle demeure, lorsque cela induit  un coût disproportionné par rapport à la valeur des travaux.

• Pour quels travaux peut-on utiliser le droit à la servitude de tour d'échelle ?

Ce « droit » est limité aux travaux d'entretien ou de réparation indispensables  tels qu'un ravalement, la réparation ou l'entretien d'une façade, d'un toit.

• Comment établir la servitude de tour d'échelle ?

Avant d'envisager un tel accès, il convient se rapprocher de votre voisin pour présenter vos travaux et solliciter un droit d'accès.

A défaut, votre voisin serait parfaitement fondé à solliciter du juge des référés la dépose des échafaudages installer sur sa parcelle sans son autorisation. Si celui-ci donne cet accès sans rechigner, il reste donc recommandé de formaliser cet accord par écrit , à titre de preuve, dans le cadre d'une convention dite « de Tour d’échelle » pour éviter ce type de problème.

Celle-ci précisera également les personnes pouvant accéder à sa parcelle (entreprise, maître d'oeuvre), la date et la durée des travaux, leur nature, les modalités de son indemnisation en cas de dégradation, l’octroi d’une indemnité en contrepartie du préjudice de jouissance, etc ...

Il est important de souligner que le droit d’échelle est par nature gratuit. 

Le voisin ne peut conditionner son accord à l'obtention d’une somme d'argent. Il s'agit naturellement dans la pratique, du point sur lequel des blocages apparaissent. 

Or, la jurisprudence parfaitement établie précise qu'une indemnisation n'est due au voisin que dans l’hypothèse où les travaux ont occasionnés des dommages sur son bien (incident de chantier), ou s'ils causent un trouble de jouissance "particulier".

En d’autres termes, le fait d’empiéter sur une parcelle voisine pour réaliser des travaux indispensables à son immeuble, constitue un trouble normal du voisinage n’ouvrant droit à aucune indemnisation. 

Cette indemnisation est revanche due lorsque les travaux occasionnent des dommages sur son bien, ou si, par leur importance, leur durée, leur nature, il résulte un trouble "anormal" du voisinage pour le voisin. Dans pareille hypothèse, l'indemnisation transactionnelle sera à intégrer à la convention. 

Par prudence, il sera enfin indispensable, de missionner un Huissier de justice afin d'établir un constat avant travaux au contradictoire des parties. Il protégera le maître d'ouvrage de toute réclamation "abusive" liée à la réalisation des travaux.

• Que faire en cas de refus de votre voisin ?

Si un accord est impossible, le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble devra être saisi.

Statuant en matière de référé, le juge vérifiera si le refus opposé est abusif, et dans l'affirmative, condamnera le voisin à laisser un accès à sa propriété, si nécéssaire sous astreinte, ainsi qu'à verser des dommages et intérêts dans l'hypothèse où le retard aura occasionné des dommages ou des coûts supplémentaires pour le maître d'ouvrage.

Toutefois, l’habitude des juridictions est de nommer au préalable un Expert-judiciaire avec pour mission d'étudier les travaux et indiquer si cette servitude est indispensable.

Sur la base de son rapport, les parties pourront encore résoudre amiablement leur affaire en établissant une convention.

En cas de blocage, le juge statuera.

www.hairon-avocat.com

Commentaires  

Contacter me hairon, dernières publications.

Les solutions en cas d'abandon de chantier. - Le 1 mars 2022 à 15:06

VEFA : La garantie de parfait achèvement - Le 1 févr. 2022 à 13:07

Copropriété ou copropriétaire subissant des troubles par le fait d’un locataire : Pensez oblique ! - Le 1 févr. 2022 à 13:04

Copropriété : Le plan pluriannuel de travaux (PPT) et le diagnostic de performance énergétique (DPE) - Le 13 janv. 2022 à 15:53

La responsabilité du syndic de copropriété - Le 10 janv. 2022 à 11:38

L'obligation de mise en concurrence du contrat de syndic. Pas vraiment ! - Le 19 oct. 2021 à 20:27

La disparition du privilège immobilier spécial accordé aux copropriétés. - Le 19 oct. 2021 à 20:25

Victime d'un dégât des eaux, dois je recourir à une expertise-judiciaire ? - Le 6 août 2017 à 21:29

Les remèdes au blocage de l'indivision - Le 28 mai 2017 à 19:22

La servitude de Tour d'échelle - Le 27 mai 2017 à 16:24

Derniers commentaires

S'identifier avec FranceConnect

La servitude de tour d’échelle

La servitude de tour d’échelle permet de disposer d’un accès temporaire sur la propriété des voisins pour effectuer des travaux nécessaires sur sa propre maison ou son immeuble construits très proches de la limite séparative, et qu’on ne peut pas effectuer à partir de chez soi. Il s’agit de pouvoir poser une échelle, voire des échafaudages, dans le jardin ou la cour du voisin pour atteindre son propre mur.

Cette servitude, qui permet d’avoir un droit de passage temporaire chez son voisin pour réaliser ses propres travaux , ne résulte d’aucun texte de loi. Elle fait partie des obligations de bon voisinage, à condition de n’y recourir qu’à défaut d’autre solution, car on ne peut l’imposer à ses voisins que d’une manière très limitée ! C’est la jurisprudence qui en a progressivement délimité les contours en précisant dans quels cas on pouvait en bénéficier.

On peut demander à passer chez son voisin pour réaliser des travaux sur une construction existante comme une maison, un immeuble, un garage… situés très près de la limite séparative et seulement si toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi s’est révélée impossible.

Ce « droit » est en réalité limité aux travaux d’entretien ou de réparation indispensables , tels qu’un ravalement, la réparation d’une façade, d’un toit… afin de pouvoir maintenir le bien concerné en bon état. Comme cette servitude représente une atteinte à la propriété, la jurisprudence la réserve aux constructions déjà existantes à condition que cela ne provoque pas une gêne excessive pour le voisin qui la subit.

S’il faut recourir à cette servitude, il faut alors définir quelles vont être les modalités de passage, la marge d’empiètement et le temps des travaux, car le lieu de passage doit être délimité et la durée d’intervention limitée au temps nécessaire à la réalisation des travaux. Par ailleurs, ce passage sur la propriété voisine ne doit pas représenter un préjudice disproportionné par rapport à l’intérêt que ces travaux représentent.

Mieux vaut formaliser votre accord par écrit en précisant la nature des travaux, la date à laquelle ils vont avoir lieu, leur durée ainsi que les précautions à prendre pour ne pas endommager le terrain. Si la gêne subie par votre voisin n’est pas négligeable, vous pouvez également prévoir une indemnité à lui verser pour le trouble de jouissance et prévoir aussi les conditions de réparation des éventuelles dégradations occasionnées.

Votre voisin peut s’y opposer si les travaux envisagés ne remplissent pas les critères définis par la jurisprudence. Si votre demande est justifiée et que votre voisin refuse , malgré tout, vous pouvez, dans un premier temps, formaliser votre demande par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en précisant qu’il s’agit de travaux indispensables et que vous ne pouvez pas passer par un autre endroit pour les effectuer. 

Si votre voisin maintient son refus , vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice . En cas d’échec de ces tentatives de conciliation amiable, seul le juge peut alors trancher et décider si le refus est abusif ou non.

Laisser un commentaire Annuler la réponse

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Site Internet

Enregistrer mon nom, mon e-mail et mon site dans le navigateur pour mon prochain commentaire.

Covid-19/Coronavirus et délai de rétractation/conditions suspensives dans la vente immobilière

Il appartient à l’agent immobilier de démontrer qu’il a remis le double du mandat à son client, servitude de tour d’échelle : petit rappel des principes.

Petit rappel des règles applicables à la  servitude de tour d’échelle  : un arrêt récent de la Cour d’appel de Lyon rappelle les principes.

La tour d’échelle  n’est pas une servitude légale ; aucun texte du code civil n’en prévoit l’existence ni n’en organise les modalités.

Il peut être défini comme le droit de poser une échelle sur la propriété d’autrui pour construire ou réparer un mur non mitoyen contigu au fonds servant et, par extension, l’autorisation judiciaire ponctuelle et provisoire de réaliser de tels travaux, lorsque le propriétaire du mur ou du bâtiment ne peut y accéder de chez lui.

L’autorisation de tour d’échelle est temporaire et provisoire et ne peut être octroyée qu’aux conditions suivantes :

— la nécessité de réaliser les travaux doit être caractérisée ;

— la réalisation des travaux à partir du fonds du propriétaire requérant doit être

impossible même au prix d’un coût plus onéreux ;

— les travaux envisagés ne doivent pas causer au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné et les éventuels dommages engendrés par eux doivent donner lieu à une indemnisation.

Cette autorisation est destinée à permettre l’entretien et la réparation de constructions existantes. Toutefois, elle doit également s’appliquer à une construction nouvelle sous réserve du respect des règles rappelées ci-dessus.

« La SCI Z F a fait édifier en 2017 à Saint Genis Laval une maison d’habitation, adossé à un mur ancien qui lui appartient et la sépare de la propriété voisine qui appartient aux époux Y.

La SCI Z F n’a pu faire réaliser les travaux nécessitant d’accéder à la propriété Y, à savoir le crépissage de la façade nord de la maison, la pose d’un cheneau d’évacuation des eaux de pluie et des travaux de zinguerie sur le mur auquel est adossée sa maison.

Un constat d’accord a été conclu entre les parties devant le conciliateur de Saint Genis Laval, mais il n’a pas été exécuté.

Par acte d’huissier du 3 décembre 2019, la SCI Z F a fait assigner devant le président du tribunal de grande instance de Lyon statuant en référé M. et Mme Y afin d’être autorisée à pénétrer dans leur propriété pour procéder à des travaux d’arasement du mur, de pose d’un abergement et d’un caniveau sur ce mur avec une retombée verticale, d’installation d’une descente verticale d’environ 3,50 m de hauteur sur la façade nord de la maison, de pose d’un crépi sur cette façade, le tout sous astreinte.

Elle s’engageait à faire réaliser à ses frais un constat d’huissier avant et après les travaux, à prévenir les époux Y de la date de début des travaux une semaine à l’avance, à demander aux entreprises de cantonner leurs interventions du lundi au vendredi entre 8 et 18 heures, à interdire de déposer sur la propriété Y du matériel autre que strictement nécessaire et à faire procéder à la remise en état intégrale de la parcelle Y en fin de chantier.

Par ordonnance du 30 mars 2020, le juge des référés a :

— fait droit à la demande, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée par huissier de justice, passé le délai de 15 jours de la signification de la décision,

— condamné la SCI Z F à payer à M. et Mme Y une indemnité provisionnelle de 1000 euros en réparation du préjudice de jouissance occasionné et

— condamné solidairement M. et Mme Y à payer à la SCI Z F une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette ordonnance a été signifiée à M. et Mme Y le 27 avril. Ceux-ci en ont relevé appel par déclaration enregistrée le 12 mai 2020. Ils ont signifié leur déclaration d’appel à la SCI Z A par acte d’huissier du 4 juin 2020 remis en étude.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 septembre 2020, les époux Y demandent à la cour de débouter la SCI Z F de toutes ses demandes.

A titre subsidiaire, ils sollicitent sa condamnation à leur payer la somme provisionnelle de 300 euros par jour, et ce à compter du premier jour des travaux et jusqu’à la constatation de la fin des travaux par l’huissier de justice mandaté à cet effet.

En tout état de cause, ils réclament la condamnation de la SCI Z F à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Ils font valoir que la  servitude de tour d’échelle  dont leurs voisins souhaitent faire usage ne s’applique qu’aux travaux d’entretien et non aux travaux liés à une construction, que les pièces produites ne prouvent ni le caractère nécessaire des travaux ni l’impossibilité pour la SCI de les effectuer autrement qu’en passant chez eux. Ils font observer que la SCI Z F refuse d’inverser le sens d’écoulement des eaux de façon que les chéneaux passent ailleurs, pour des raisons esthétiques qui ne sont pas justifiées.

Ils se prévalent des conclusions d’un expert du bâtiment qu’ils ont missionné.

Ils soutiennent que l’arasement du mur séparatif est dû à une erreur du maître d’oeuvre des époux Z-F qui n’a pas pris toutes les précautions nécessaires pour exécuter les travaux autrement, d’autant que le réseau d’évacuation des eaux existait avant l’édification de la maison.

A titre subsidiaire, ils demandent que leur préjudice lié à l’exécution des travaux soit porté à 300 euros par jour et réclament 3000 euros d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2020, la SCI Z F a formé appel incident et au fond, par conclusions notifiées le 6 octobre 2020, elle sollicite la confirmation de l’ordonnance et demande que l’astreinte soit portée à 300 euros par infraction constatée, que les époux Y soient déboutés de leur demande de provision au titre de leur trouble de jouissance qui se heurte à une contestation sérieuse, subsidiairement, conclut à sa réduction à 5 euros par jour, et demande que les époux Y soient condamnés à lui verser 5000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et une somme identique en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Quelles actions en présence de mérule dans un bien immobilier ?

Comments are closed.

Qu'est-ce que le droit d'échelle ?

• Lire dans l’app
• Copier le lien Lien copié

Vous êtes contraint de faire des travaux chez vous et vous n'avez pas d'autre choix que de passer dans le jardin de votre voisin pour les réaliser. Vous en avez le droit, s'il n'existe pas d'autres moyens... Cette possibilité s'appelle le droit d'échelle ou tour d'échelle. Définition, mise en œuvre, lettre type et recours... nos réponses sur le droit d'échelle.

La définition du droit d'échelle

Quand mettre en place une servitude de tour d'échelle , quels critères doivent être réunis pour instaurer un droit d'échelle , comment mettre en place un tour d'échelle , le droit d'échelle peut-il s'établir dans le cas d'une construction neuve , lettre type pour demander à son voisin de passer chez lui pour faire des travaux chez soi, voici un modèle de courrier., le voisin peut-il refuser le tout d'échelle .

Non régi par le Code civil, la jurisprudence et une réponse ministérielle sont venues préciser les contours du tour d'échelle .

Le tour d'échelle , que l'on peut également appeler droit d'échelle ou servitude de tour d'échelle, relève d'un usage.

• Pas de définition légale du droit d'échelle

Il n'existe aucun texte de loi qui régit le droit d'échelle. Cette notion ne figure ni dans le Code civil, ni dans aucune autre source légale.

Le tour d'échelle repose sur un usage . C'est-à-dire une pratique non écrite, habituelle, et ancienne. Qui est acceptée comme telle par la population, comme si elle était obligée de s'y conformer. L'usage fixe une conduite à tenir.

• Une définition ministérielle du droit d'échelle

Faute de définition légale du droit d'échelle, une Réponse ministérielle du 28 février 2008 (n°01316) est venue plus précisément définir cet usage. Ainsi, le tour d'échelle est le « droit pour le voisin d'une propriété, située en limite séparative très proche, de disposer d'un accès temporaire à cette dernière pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propre propriété  » .

Dit autrement, la servitude de tour d'échelle est la faculté de passer sur un terrain contigu pour effectuer des travaux chez soi.

Le tour d'échelle concerne aussi bien des maisons, que des appartements ou des garages.

Cette autorisation usuelle ne dispense pas d'obtenir l'autorisation du voisin.

Lire le dossier Voisinage et jardin : comment éviter les conflits ?

La servitude  de tour d'échelle peut être mise en place dès lors que des travaux nécessitent le passage chez le voisin pour être réalisés .

Concrètement, elle autorise une personne à appuyer une échelle ou un échafaudage sur le mur voisin, ou simplement à passer sur la propriété contiguë à la sienne, pour pouvoir réaliser les travaux. Sans cela, elle ne pourrait pas les effectuer.

À lire aussi Mon voisin n’entretient plus son jardin : que faire ?

La jurisprudence a dégagé certains critères pour encadrer les modes d'établissement de cette servitude :

• Les travaux à effectuer doivent avoir un caractère indispensable pour la conservation du bâtiment existant. Ils peuvent alors concerner l'entretien ou la réparation. Mais non l'embellissement.
• L'accès chez le voisin suppose que toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi, même au prix d'une dépense supplémentaire, se révèle impossible.
• Les modalités de passage, la marge d'empiétement et le temps d'intervention doivent être aussi restreints que possible.
• Des dédommagements peuvent être prévus et versés au propriétaire subissant la servitude de tour d'échelle, si elle entraîne des dégâts. Mais aussi si elle lui cause un trouble de jouissance.

Le régime du tour d'échelle ainsi établi provient d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation (par exemple, Civ. 1 re , 14 déc. 1955 , Civ. 3 e ,15 avr. 1982, n° 80-17.108 P , Civ. 3 e , 20 janv. 1999, n° 96-18.200 . Ou encore pour un plus récent : Civ. 3 e , 26 mars 2020, n° 18-25.996 ).

À lire aussi Servitude de passage dans mon jardin : que dit la loi ?

Les voisins peuvent établir le droit d'échelle à l'oral, ou de manière conventionnelle. Dans cette dernière hypothèse, conseillée pour prévenir tout litige, ils peuvent établir un contrat précisant :

• Les modalités de passage.
• La durée de réalisation des travaux.
• La nature des travaux.
• L'indemnisation fixée en cas de dommage ou de trouble de jouissance.
• Il est également possible de réaliser un état des lieux avant et après travaux.

À lire aussi Clôture et voisinage : que dit la loi ?

La question est plus délicate concernant le neuf.

Une telle servitude peut-elle être créée ex nihilo  ? Il semblerait que les différentes réponses apportées par les juges aillent majoritairement dans le sens d'une non-application du tour d'échelle dans le neuf.

Courant d'ailleurs rappelé par la réponse ministérielle susvisée (Rép. Min. 28 février 2008, n°01316)  : « […] la jurisprudence, considérant la servitude comme un droit portant atteinte à la propriété, paraît la réserver aux seules réparations sur des constructions existantes, et refuser de l'appliquer pour l'édification de constructions nouvelles » .

Même si la servitude d'échelle n'est pas encadrée par la loi, mieux vaut tout formaliser par écrit pour se prémunir d'éventuels conflits .

Nous vous conseillons d'envoyer un courrier à votre voisin afin de lui faire part de votre souhait de réaliser des travaux, et de lui demander son accord de passer par chez lui.

Oui, le voisin peut parfaitement s'opposer aux travaux envisagés , notamment si les conditions de mises en place du tour d'échelle fixées par la jurisprudence ne sont pas réunies .

En revanche, s'il refuse sans motif valable, vous pouvez saisir la justice. Bien que la servitude d'échelle ne soit pas prévue par la loi, il est possible de demander sa mise en place devant les tribunaux judiciaires. Les juges étudieront si les critères de mises en place sont réunis ou non et trancheront en fonction.

• Qu'a-t-on le droit de faire ou de ne pas faire dans son jardin ?
• Haie : taille, entretien, réglementation
• Quelles sont les règles de hauteur et de distance pour un mur de clôture ?
• conflit de voisinage

Partager via :

Plus d'options

Il n'y a actuellement aucun commentaire concernant cet article. Soyez le premier à donner votre avis !

Comment créer une bordure de jardin ?

La bordure de jardin délimite les espaces et facilite l'entretien de vos extérieurs. Voici comment installer vous-même cette démarcation aussi fonctionnelle qu'esthétique.

Pourquoi y a-t-il parfois des boules de feuillages dans les arbres ?

Il arrive que certains végétaux parasites s'invitent sur les arbres et ont des conséquences néfastes. Voici ce qu’il faut savoir sur ces petites sphères vertes qui prennent forme au milieu des branches.

Tondre le dimanche : que dit la loi ?

C'est un geste commun du jardinier mais qui peut provoquer conflits et conversations enfiévrées avec vos voisins : tondre sa pelouse. Quand peut-on tondre ? Quels sont les horaires autorisés ? Existe-t-il une réglementation à respecter ? Réponses.

• Résultats des élections
• Guerre en Ukraine
• Tension Iran-Etats Unis
• Corée-Du-Nord
• Actualité politique en temps réel
• Analyses, débats politiques et sociétaux
• Actualité et réseaux sociaux
• Programme TV en ce moment
• Programme TV TNT
• Séries Netflix, HBO, OCS et TV
• Election et photos Miss France 2024
• Programme TV Canalsat
• Programme TV Free
• Programme TV SFR
• Actu people
• Calendriers et résultats des matchs en direct
• Coupe du monde de rugby 2023
• Jeux olympiques
• Actualité cyclisme
• Résultats, classement général Tour De France
• Qualifications Euro 2024
• Classement Ligue 1
• Classement Top 14
• Transferts football
• Coupe du monde 2022
• Ballon d'Or France Football
• Horoscope du jour
• Guide du mariage
• Recettes de cuisine
• Brigitte Macron
• Apéritif dînatoire
• Recette pâte à crêpe
• Tendance bijoux
• Meghan Markle
• Gainer son corps
• Fiches et guides des médicaments
• Astuces et conseils bien-être
• Santé et sexualité
• Index des maladies
• Conseils alimentation, nutrition et santé
• L'encyclopédie des organes
• Conseils en psychologie
• La pollution va t-elle nous tuer ?
• Apnée du sommeil : Comment mieux dormir ?
• 15 mythes sur les vertus des aliments
• Guide d'achat maison et jardin
• Guide d'achat santé et beauté
• Guide d’achat high-tech
• Guide d'achat smartphones et tablettes
• Comment choisir le meilleur extracteur de jus ?
• Quelle est la meilleure montre connectée ?
• Quel est le meilleur home cinéma sans fil ?
• Comparatif semelle gel
• Quel épilateur électrique choisir ?
• Meilleurs VPN de 2023
• Résultats Bac
• Révisions du Bac
• Annuaire des écoles de commerce
• Les entreprises qui recrutent
• Trouver un stage
• Résultats Brevet des collèges
• Classement des écoles de commerce
• Trouver une alternance
• Agenda étudiant : JPO, salons…
• Succession de Johnny Hallyday
• Sorties cinéma
• Guide arts et expositions
• Actualité musicale
• Actualité jeux-vidéo
• Citations et proverbes
• Réservation de spectacles et théâtre
• Sortir à Paris
• Histoire de France
• Langue française
• Code promo Wish
• Code promo Cdiscount
• Code promo SheIn
• Code promo eBay
• Code promo AliExpess
• Code promo Deliveroo
• Code promo Nike
• Code promo Sephora
• Code promo Showroomprive
• Code promo Asos
• Toutes les offres d'emploi
• Emploi à Paris
• Emploi à Lyon
• Emploi à Toulouse
• Emploi à Nantes
• Emploi à Bordeaux
• Emploi commercial
• Emploi contrôleur de gestion
• Emploi logistique
• Emploi communication
• Nos fiches métiers
• Annonces immobilières
• Achat appartement Paris
• Achat appartement Nice
• Achat appartement Cannes
• Achat appartement Bordeaux
• Achat appartement Lyon
• Achat appartement Aix-en-provence
• Achat maison Bordeaux
• Achat maison Marseille
• Achat maison Montpellier
• Simulateur de seuil de richesse
• Actualité économique et analyses
• Impôts sur le revenu : simulateur
• Palmarès des villes où investir dans l'immobilier
• Studios et 2-pièces : les loyers ville par ville
• Calculer l'impôt à payer
• Barême des droits de succession et donation
• Indice de référence des loyers (IRL)
• En France, les hauts revenus sont-ils tous des «riches»?
• Carte familles nombreuses : jusqu’à 75 % de réduction sur les billets de train
• Guide des croisières
• Guide voyage Jordanie
• Guide voyage Namibie
• Guide voyage Maroc
• Guide voyage New York
• Guide voyage Birmanie
• Guide voyage Lille
• Guide voyage Antilles
• Guide voyage Japon
• Guide voyage Amsterdam
• Le Figaro Magazine
• Madame Figaro
• Le Figaro Hors-Série
• Le Figaro Histoire
• TV Magazine
• F, l'art de vivre
• SCPI de rendement
• Changer d’assurance de prêt immobilier
• Le Village de l'emploi avis
• Alarme maison
• Demande de carte grise en ligne
• Définition du portage salarial
• Stress et troubles du sommeil
• A savoir en France
• Annonces légales
• Comprendre le vin
• Tops et sélections
• Domaines et vignerons
• Economie du vin
• Foire aux vins
• Magazine du vin
• Cocktails et mixologie
• Terroir et viticulture
• Résultats des élections Hauts-de-Seine
• Résultats des élections Seine-Saint-Denis
• Résultats des élections Val-de-Marne
• Résultats des élections Val-d'Oise
• Résultats des élections Yvelines
• Résultats des élections Var
• Résultats des élections Alpes-Maritimes
• Résultats des élections Essonne
• Résultats des élections Nord
• Résultats des élections Auvergne-Rhône-Alpes
• Résultats des élections Bourgogne-Franche-Comté
• Résultats des élections Bretagne
• Résultats des élections Centre-Val de Loire
• Résultats des élections Corse
• Résultats des élections Grand Est
• Résultats des élections Hauts-de-France
• Résultats des élections Ile-de-France
• Résultats des élections Normandie
• Résultats des élections Nouvelle-Aquitaine
• Résultats des élections Occitanie
• Résultats des élections Pays de la Loire
• Résultats des élections Provence-Alpes-Côte d'Azur
• Résultats des élections Paris
• Résultats des élections Marseille
• Résultats des élections Lyon
• Résultats des élections Toulouse
• Résultats des élections Nice
• Résultats des élections Nantes
• Résultats des élections Montpellier
• Résultats des élections Strasbourg
• Résultats des élections Bordeaux
• Résultats des élections Lille
• Résultats des élections Rennes
• Résultats des élections Reims
• Résultats des élections Saint-Étienne
• Le Figaro Bordeaux
• Le Figaro Lyon
• Le Figaro Nantes
• Le Figaro Nice

À tout moment, vous pouvez modifier vos choix via le bouton “paramétrer les cookies” en bas de page.

Peut-on s’opposer à la servitude de tour d’échelle ?

par Antoine Christin | Juin 30, 2023 | 0 commentaires

On peut définir la servitude de tour d’échelle comme le droit dont on dispose de passer sur la propriété de son voisin lorsque c’est nécessaire à la réalisation de travaux sur l’immeuble dont on est propriétaire.

Elle n’est mentionnée nulle part dans le code civil : il s’agit d’une création de la jurisprudence.

Dès le 15 avril 1982, la Cour de cassation a considéré que refuser sans motif la demande du voisin caractérise une faute faisant dégénérer en abus le droit de se défendre en Justice ( Civ 3, 15 avril 1982, RG n°80-17.108 ).

Il faut en déduire que, si on dispose d’un motif légitime, on peut s’opposer à la servitude de tour d’échelle exigée par le voisin.

Parmi les motifs légitimes figure la défense du droit de propriété. Si les travaux projetés par le voisin vont conduire à un empiètement (exemple : un ravalement d’une dizaine de centimètres d’épaisseur), il est alors légitime de s’opposer à la demande du voisin :

« Au regard des pièces versées aux débats, les consorts Y A [NDLR : défendeurs puis intimés] peuvent opposer aux époux B [NDLR : demandeurs puis appelants] un risque d’empiétement sur leurs fonds, dans le cadre des travaux envisagés, de plusieurs centimètres et donc une atteinte à leur droit de propriété ; de cette circonstance se déduit qu’ils opposent une contestation sérieuse au droit de tour d’échelle revendiqué ou que ce refus ne caractérise pas un trouble manifestement illicite. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions, en ce compris le sort des dépens et frais de première instance exactement réglé par le premier juge. Les appelants seront condamnés aux dépens d’appel et devront indemniser les intimés de leurs frais non répétibles exposés à hauteur d’appel » (CA PARIS, Pôle 1 chambre 2, 21 octobre 2021, RG n°21/01996).

Le Juge des référés de NANTERRE, lui-aussi, veille au strict et constant respect du droit de propriété en rejetant les demandes de servitude de tour d’échelle qui ne permettent pas de garantir – avec l’évidence requise en référé – l’absence d’empiètement lié aux travaux projetés :

« En conséquence, faute pour les époux X de justifier des modalités exactes de réalisation des travaux de ravalement de nature à garantir une absence d’empiétement sur la propriété des époux Y, il ne peut être constaté de trouble manifestement illicite dans le refus conditionnel des époux Y à autoriser l’accès à leur propriété. Dès lors, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur toutes les demandes des époux X. » (Tribunal de grande instance de Nanterre, Juge des référés, 6 février 2017, n° 16/02960).

Maître Antoine CHRISTIN a récemment obtenu une décision en ce sens.

Dans ce dossier, une copropriété venait de voter la réalisation d’une ITE (isolation thermique par l’extérieur). Le problème est simple : l’immeuble étant édifié en limite séparative, tous travaux d’isolation par l’extérieur aurait empiété sur le terrain de la cliente de Maître Antoine CHRISTIN.

La copropriété a attaqué afin d’obtenir la servitude de tour d’échelle (l’autorisation de passer par le terrain de la cliente de Maître Antoine CHRISTIN pour réaliser ses travaux). 

Maître Antoine CHRISTIN a opposé que le refus d’autoriser les travaux était on ne peut plus légitime (n’était en tout cas pas constitutif d’une faute). 

Le 30 mars 2023, le Président du Tribunal Judiciaire de NANTERRE – statuant en référé – lui a donné raison et sa motivation mérite citation :

« le refus de Madame X d’autoriser l’accès à sa propriété pour la réalisation des travaux de ravalement de pignon envisagés en présence d’un risque d’empiètement ne constitue pas un abus de droit, et il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes visant la mise en place d’une autorisation de tour d’échelle sous astreinte . »

Consultez toutes les décisions obtenues par Maître Antoine CHRISTIN en matière de droit immobilier en cliquant ici .

Tribunal Judiciaire de NANTERRE, ordonnance du 30 mars 2023

0 commentaires

Your browser is too old ! Update your browser or Install Google Chrome Frame to display this website correctly.

Accueil > Droit et législation > La servitude de tour d’échelle pour une construction neuve

La servitude de tour d’échelle pour une construction neuve

Vous faites construire et devez passer chez le voisin pour faire les travaux ? Vous devez obligatoirement obtenir son autorisation pour accéder à sa propriété pour les besoins de la construction . Cette obligation de bon voisinage s’appelle la servitude de tour d’échelle. Comment est-elle définie ? Quelles sont les modalités d’application pour un projet de construction de maison individuelle ? On fait le point :

• Définition : qu’est-ce que le tour d’échelle ou le droit d’échelle ?
• Travaux : le tour d’échelle s’applique-t-il à la construction de maison neuve ?
• Accord ou refus : comment obtenir son droit d’échelle pour faire construire ?

Lettre type de tour d’échelle pour faire construire

Définition : qu’est-ce que le tour d’échelle ou le droit d’échelle ?

Dans certains projets de maison, le passage dans la propriété du voisin est nécessaire pour la réalisation des travaux. C’est notamment le cas si la construction est en limite de propriété ou s’il y a un droit de passage pour accéder au terrain à bâtir . Le passage d’engins et d’ouvriers, l’installation d’échafaudages ou de matériels peuvent être alors contrains sur le terrain du voisin. Vous pouvez alors demander le droit d’accéder à sa propriété pour les travaux . C’est le droit d’échelle appelé aussi le tour d’échelle .

Attention, le tour d’échelle n’est pas un droit acquis invoqué par la nécessité technique des travaux, et ce même avec l’accord d’un permis de construire. Vous devez obligatoirement obtenir le droit de passage avec l’accord du voisin ou par la décision d’un juge.

Travaux : le tour d’échelle s’applique-t-il à la construction de maison neuve ?

Il faut savoir que le droit de passage chez son voisin pour la réaliser des travaux sur sa maison n’est pas encadré par la loi. Les tribunaux ont élaboré une convention pour répondre aux problèmes spécifiques de réparation, édification et entretien de construction en limite de propriété. Autrement dit, seuls les travaux d’entretien voire de réparation, jugés indispensables pour le maintien de l’état d’une maison, donnent « droit » à la servitude de tour d’échelle .

Sur ce principe, le tour d’échelle serait limité aux constructions existantes et ne concernerait pas les constructions neuves. La jurisprudence considère le droit de passage comme une atteinte à la propriété et obligerait le maître d’ouvrage à prendre ses dispositions pour que la construction entreprise soit réalisée à partir de chez lui sans avoir à pénétrer sur le terrain du voisin.

Le point de vue de l’administration est clair, pas de servitude de tour d’échelle pour une construction . Heureusement les tribunaux peuvent vous accorder le droit de passage si votre voisin refuse de vous laisser passer sur son terrain. Mais avant d’en arriver là, un accord à l’amiable avec son voisin est préférable et aussi plus fréquent. Une convention entre vous devra être établie malgré tout.

Accord ou refus : comment obtenir son droit d’échelle pour faire construire ?

Dans un premier temps, il vous faut au préalable contacter votre voisin pour demander son accord . Peut-être avez-vous anticipé la question avant d’acheter le terrain ? Une clause suspensive d’obtention du droit d’échelle du ou des voisins dans le compromis de vente du terrain pourrait même vous protéger d’une situation inextricable !

2 scénarios sont alors possibles :

Le voisin est d’accord pour vous laisser passer sur son terrain

• La période (date de début et date de fin) ou la durée des travaux nécessitant le tour d’échelle
• Les heures de la journée où l’accès au terrain est interdit (par exemple : avant 8h et après 19h)
• Le personnel autorisé à accéder au terrain (personnes nominatives ou salariés d’une entreprise)
• Les précautions recommandées pour éviter toutes dégradations
• Les modalités de réparation en cas de dégâts
• L’indemnité éventuelle pour la privation de jouissance du terrain

Dans cette démarche, et notamment si des gros engins sont amenés à manœuvrer sur le terrain, il recommandé de faire intervenir un huissier . Il pourra établir un état des lieux au commencement et à la fin des travaux. Il sera ainsi plus aisé de chiffrer les dédommagements suite à d’éventuelles dégradations (végétaux, terrassement, clôture, etc.)

Le voisin refuse votre demande de servitude de tour d’échelle

A défaut de l’accord du voisin ou sans réponse de sa part pour passer sur son terrain, vous devrez dans un premier temps lui adresser un recommandé . Ce courrier dans lequel vous sollicitez son accord, est l’étape préalable avant de faire appel à la justice. Si le désaccord persiste, vous pourrez saisir un conciliateur de justice (solution amiable et gratuite) voire faire un recours devant le tribunal . Le juge civil devra ensuite être saisi pour vous délivrer une autorisation de passage temporaire le temps des travaux. Cette autorisation judiciaire de passer chez le voisin sera limitée dans le temps (nombre de jours, horaires…) et dans l’espace (distance maximum à partir de la limite de propriété).

Si vous en arrivez là, il sera plus prudent de se faire accompagner pour les procédures. Pensez à contacter votre assurance pour profiter d’une assistance de juristes avec la protection juridique . Si l’affaire part en référé, il sera aussi préférable de demander l’intervention d’un avocat.

Utilisez les outils en ligne pour sélectionner les offres personnalisées en profitant des meilleurs prix pour votre construction, vos travaux, vos crédits et assurances.

Pour vous aider dans vos démarches de tour d’échelle, voici des lettres type à télécharger au format Word pour vos demandes d’autorisation d’accéder au terrain du voisin pour les travaux de construction de votre maison neuve :

• Lettre type de demande d’accord de passer chez le voisin : modèle de lettre à envoyer en courrier recommandé au voisin pour obtenir son accord de pénétrer sur son terrain
• Lette / convention type de demande amiable d’autorisation de tour d’échelle : modèle de lettre / convention pour la servitude de droit d’échelle à compléter et signer par le maître d’ouvrage de la construction et le voisin

Comme on peut le voir, le droit d’échelle n’est pas à considérer comme un droit acquis , qui plus est pour la construction d’une maison neuve. Faire construire en mitoyenneté, même avec l’accord d’un permis de construire, ne vous donne aucun droit vis-à-vis de votre voisin. Vous avez maintenant toutes les informations sur le tour d’échelle pour vos démarches avec les voisins ou pour bien anticiper cette étape de votre projet de construction.

Les contenus qui pourraient aussi vous intéresser :

Pas de contenus relatifs disponibles.

Recevez gratuitement les étapes, le budget et le mémo pour réussir la construction de votre maison.

Enregistrer mon nom, mon e-mail et mon site dans le navigateur pour mon prochain commentaire.

Notifiez-moi des commentaires à venir via email. Vous pouvez aussi vous abonner sans commenter.

Bonjour à tous… je suis dans la m…. J’ai signé un CCMI dans lequel était indiqué « destruction de la palissade béton » du voisin. Le constructeur a prévu d’ériger le pignon garage en mitoyenneté terrain et cette palissage rend la chose impossible. Cette action était au début dans la colonne des prestations à ma charge. J’ai eu l’intelligence (mais tardive) de la refaire mettre à la charge du constructeur lors d’un avenant. Bien sur on a signé dans la précipitation fin 21 pour échapper à la norme thermique 22… etc… Le voisin refuse catégoriquement (conciliateur de la république a été saisi). Je pense que cet évènement est un cas suspensif et que je peux m’en tirer sans payer d’indemnités si le CCMI est rompu. Mes questions : – écrire une prestation de destruction du bien d’autrui (en pré requis au chantier) est ce légal ? Je précise : on est ici au delà du classique droit d’échelle. – le CCMI nous met dans la m…. mais il nous protège aussi. Ai je intérêt à en sortir pour décaler ma maison de 2m… en négociant bien sûr que l’évolution BT01 depuis mars (mon PC a été accordé en février 22) ne me sera pas demandée … OU … plutôt d’attendre que la situation se bloque définitivement et que le CCMI s’annule de lui même ? Alors bien sur je renonce à mon projet… mais celà est il plus sage que de vouloir rattraper le coup … bien sûr avec un écrit (je pensai à une convention rédigée par avocat) ? Merci d’avance

Legal-Scope

L'actualité des cabinets d'avocats, experts comptables et professions juridiques.

Servitude de tour d’échelle : le refus est justifié juge la Cour de Cassation

LEGAL-SCOPE |LOGO © www.legal-scope.fr 21.03.2022 • Mis à jour le 21.03.2022 / publié par la rédaction.

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l’utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d’audiences et vous proposer une navigation optimisée, des services et offres adaptés à vos centres d’in

Le refus de la servitude de tour d’échelle au voisin a été jugé fondé par cet arrêt de Cassation

Servitude de tour d’échelle :

le refus est  justifié juge la Cour de Cassation

_________________________

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020

“La société SC […], société à responsabilité limitée, dont le siège est […] , a formé le pourvoi n° W 19-22.106 contre l’arrêt rendu le 4 juin 2019 par la cour d’appel de Metz (1re chambre civile), dans le litige l’opposant à la société […], société civile immobilière, dont le siège est […] , défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société SC […], de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société […], après débats en l’audience publique du 22 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Metz, 4 juin 2019), la société SC […], propriétaire d’un terrain contigu à celui appartenant à la SCI […], a obtenu un permis de construire l’autorisant à édifier un immeuble en limite de sa propriété.

2. Soutenant que la pose et l’isolation des fondations de l’immeuble impliquaient la réalisation de travaux de terrassement sur la parcelle voisine, elle a assigné la SCI […] en autorisation de tour d’échelle afin de pénétrer sur son fonds pendant la durée des travaux.

Examen du moyen

Sur le moyen unique pris en ses troisième, quatrième et sixième branches, ci-après annexé

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen unique pris en ses première, deuxième et cinquième branches

Enoncé du moyen

4. La société SC […] fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande, alors :

« 1°/ que le propriétaire d’un fonds, qui justifie d’un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d’échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu’il s’agisse de travaux de réparations ou d’entretien sur un bâti déjà existant ou qu’il s’agisse de travaux d’édification d’une construction nouvelle ; qu’en énonçant, pour rejeter la demande d’autorisation présentée par la société SC […], que celle-ci revendique à son profit une servitude de tour d’échelle, non pas pour effectuer des travaux d’entretien ou de réparation, voire même des travaux de finition sur un ouvrage nouvellement construit, mais pour entreprendre purement et simplement la construction d’un bâtiment, et se situe par conséquent hors des hypothèses autorisant le passage sur le terrain voisin dans le cadre d’une servitude de tour d’échelle, la cour d’appel a violé l’article 544 du code civil ;

2°/ que le propriétaire d’un fonds, qui justifie d’un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d’échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu’il s’agisse de travaux de réparations ou d’entretien sur un bâti déjà existant ou qu’il s’agisse de travaux d’édification d’une construction nouvelle ; qu’en énonçant, pour débouter la société S.C. […] de sa demande d’autorisation, qu’il apparaît que l’appelante est propriétaire d’un vaste terrain situé entre plusieurs maisons d’habitation agrémentées de jardins et ne peut se prévaloir de contraintes particulières à cet égard, les photos ne rendant nullement compte d’un environnement urbain dense et qu’il lui était donc entièrement loisible de faire des choix architecturaux permettant de conjuguer la place (vaste) dont elle disposait et les impératifs de construction (fondations, sous-sol) propres au projet qui était le sien, quand il résultait par ailleurs des constatations de l’arrêt que la société S.C. […] avait obtenu un permis de construire en limite de propriété, la cour d’appel s’est fondée sur des motifs radicalement inopérants et a violé l’article 544 du code civil,

Voir aussi : Créer sa société : quelles formalités sont indispensables ?

5°/ que le propriétaire d’un fonds, qui justifie d’un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d’échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu’il s’agisse de travaux de réparations ou d’entretien sur un bâti déjà existant ou qu’il s’agisse de travaux d’édification d’une construction nouvelle ; que du fait de l’autorisation ainsi accordée et de l’atteinte au droit de propriété pouvant en résulter, il appartient au juge saisi de procéder à l’évaluation du préjudice subi par le propriétaire du fonds voisin ; qu’en rejetant la demande d’autorisation présentée par la société SC […] aux motifs que les travaux projetés impliquaient la destruction pure et simple du mur propriété de la SCI […] puis le creusement dans sa propriété d’une fouille d’environ 3 mètre de large et 2,70 mètre de profondeur tout au long du chemin d’accès à l’arrière de l’immeuble, rendu impraticable pendant au moins six semaines quand, en l’absence de sujétion intolérable et excessive constatée par la cour d’appel, ces circonstances n’étaient pas de nature à faire obstacle au droit de la société SC […] de se voir autoriser à pénétrer sur le terrain propriété de la SCI […], situé […] , afin de lui permettre de réaliser les travaux de construction de l’immeuble bâti en limite de propriété, tel que visé dans le permis de construire délivré le 24 décembre 2014 par la commune de […], la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 544 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. La cour d’appel a souverainement retenu, d’une part, que, l’environnement urbain étant peu dense et la société SC […] disposant d’un terrain étendu lui permettant de modifier l’implantation de son immeuble en retrait de la limite séparative, la réalisation de son projet ne rendait pas indispensable une intervention sur le terrain voisin et, d’autre part, que les travaux envisagés, qui impliquaient la démolition d’un mur, le creusement d’une tranchée de 2,70 mètres de profondeur et de 3 mètres de large tout le long du chemin d’accès à la parcelle voisine et la privation de l’usage de son parking pendant au moins six semaines, étaient de nature à porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété de la SCI […].

6. Elle a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que la demande d’autorisation de tour d’échelle devait être rejetée.

7. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société SC […] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société SC […] et la condamne à payer à la SCI […] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour la société SC […]

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé en toutes ses dispositions le jugement déféré et débouté en conséquence la société S.C. […] de sa demande tendant à se voir autorisée à pénétrer sur le terrain propriété de la SCI […], sis à […] , afin de lui permettre de réaliser des travaux de la construction de l’immeuble visés à l’autorisation de permis de construire délivrée le 24 décembre 2014 par la commune de […] et décrits dans la correspondance de la société I… datée du 10 octobre 2016 et complétée par le rapport MS Conseils, Monsieur W… Y…, du 30 octobre 2018, dire et juger que ce tour d’échelle de six semaines est accordé et à exécuter dans un délai de quatre mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir à la SCI […], à l’initiative de la société S.C. […] , dire et juger que la société S.C. […] fera réaliser à ses frais exclusifs un constat d’huissier afin de conster l’état existant des lieux avant travaux, donner acte à la société S.C.

Voir aussi : qui sont les meilleurs avocats propriete Intellectuelle ?

[…] qu’elle fera son affaire personnelle des éventuels travaux de remise en état du terrain, propriété de la SCI […], dans son état initial, sauf meilleur accord des parties et qu’elle offrira réparation en cas de dommages, puis, ajoutant au jugement déféré, d’avoir condamné la société S.C. […] à payer à la SCI […] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile,

Voir aussi : Quelles formalités pour un transfert de siège social de société ou changement de gérance ?

Aux motifs propres qu’il est constant qu’à défaut d’être fixée conventionnellement entre les parties, la « servitude de tour d’échelle », qui n’est pas une servitude légale, ne peut être revendiquée par un propriétaire à son profit et à l’encontre du propriétaire du fonds voisin, que dans des conditions dégagées par la jurisprudence, en considération du fait qu’elle porte atteinte, bien que de façon momentanée, au droit de propriété ; qu’ainsi que rappelé par le premier juge, une autorisation judiciaire de pénétrer sur la propriété d’autrui pour effectuer des travaux ne sera délivrée qu’en fonction de critères d’appréciation stricts, qui doivent se trouver réunis, à savoir : – les travaux que souhaite réaliser le propriétaire requérant doivent avoir un caractère indispensable, – il doit être établi qu’ils ne peuvent être réalisés qu’en passant provisoirement sur la propriété d’autrui, ce caractère provisoire impliquant que ne peuvent être posées et utilisées sur le fonds d’autrui que des installations provisoires (échafaudages, échelles) ne portant pas atteinte à la propriété, – la gêne et le préjudice en résultant pour le propriétaire voisin doivent rester proportionnés à l’intérêt des travaux, – le propriétaire devant supporter le passage provisoire sur son fonds doit être justement indemnisé du trouble résultant de ces travaux ; que s’agissant de la nature des immeubles sur lesquels des travaux de réparation ou d’entretien doivent être effectués, il est constant que la jurisprudence a réservé longtemps la possibilité d’user d’une servitude de tour d’échelle, aux réparations ou à l’entretien à réaliser sur un ouvrage déjà existant, excluant en revanche que le propriétaire d’une construction nouvelle puisse revendiquer à son profit une telle servitude ;

que tel était effectivement encore le sens des réponses ministérielles apportées en janvier 2007 et février 2008 à la question de savoir si, dans le cadre d’une construction neuve, une telle servitude peut être créée ex nihilo ; que rappelant les conditions habituellement posées par la jurisprudence pour autoriser la mise en œuvre de cette « servitude », la réponse ministérielle (JO Sénat Q 28 février 2008) indique que « la délivrance d’un permis de construire un bâtiment en limite séparative, s’il peut rendre nécessaire l’usage de cette pratique, ne dispense pas du respect des conditions d’institution de ce droit résultant des règles du droit civil », étant rappelé que le permis de construire est toujours délivré sous réserve des droits des tiers ; qu’elle rappelle enfin que « la jurisprudence, considérant la servitude comme un droit portant atteinte à la propriété, paraît la réserver aux seules réparations sur des constructions existantes et refuse de l’appliquer pour l’édification de constructions nouvelles » ;

que la SC […] se prévaut à cet égard d’une évolution de la jurisprudence ; que force est cependant de constater qu’aucune des décisions qu’elle produit n’est assimilable au cas de l’espèce, à savoir la revendication d’une telle servitude, non pas pour effectuer un entretien, des réparations, voire des travaux de finition sur une construction déjà existante, quelle que soit la date de sa construction qui peut être très récente, mais pour construire purement et simplement un bâtiment n’ayant encore aucune existence ;

qu’aucune des décisions produites ne s’affranchit des critères antérieurement dégagés en jurisprudence, et s’ il a été admis par certaines que la servitude de tour d’échelle puisse être utilisée pour des travaux de finition sur une construction nouvelle (bardage notamment), pour autant, et outre que ces décisions restent des cas d’espèce, il s’agissait toujours d’hypothèses dans lesquelles la construction en elle-même avait été édifiée sans aucun recours à la notion de servitude de tour d’échelle, laquelle n’était revendiquée qu’à la fin des travaux pour une construction, qui, de de fait, était donc déjà existante, et de surcroît dans un environnement urbain particulièrement dense impliquant que les constructions se réalisent habituellement en limite de propriété ; qu’en l’espèce, et bien que la S.C. […] ait obtenu un permis de construire en limite de propriété, les documents et notamment les photos produites ne permettent nullement de considérer que la construction projetée se situerait dans un environnement urbain d’une densité telle qu’elle impliquerait des contraintes particulières susceptibles de s’appliquer à tous les propriétaires ; qu’il apparaît en réalité que l’appelante est propriétaire d’un vaste terrain situé entre plusieurs maisons d’habitation agrémentées de jardins et ne peut se prévaloir de contraintes particulières à cet égard, les photos ne rendant nullement compte d’un environnement urbain dense ;

qu’il lui était donc entièrement loisible de faire des choix architecturaux permettant de conjuguer la place (vaste) dont elle disposait et les impératifs de construction (fondations, sous-sol) propres au projet qui était le sien ; qu’en tout état de cause, il est constant que la S.C. […] revendique à son profit une servitude de tour d’échelle, non pas pour effectuer des travaux d’entretien ou de réparation, voire même des travaux de finition sur un ouvrage nouvellement construit, mais pour entreprendre purement et simplement la construction d’un bâtiment, et se situe par conséquent hors des hypothèses autorisant le passage sur le terrain voisin dans le cadre d’une servitude de tour d’échelle ; que l’expertise qu’elle produit confirme effectivement que, compte tenu du projet architectural de la S.C. […] , il est indispensable de réaliser des fondations profondes et un complexe d’étanchéité nécessitant la réalisation de fouilles sur le côté extérieur du futur bâtiment ; que ceci n’implique pas cependant que ces fouilles doivent nécessairement se situer sur le terrain d’autrui, et la nécessité de passer sur le terrain de la S.C. […] ne résulte que du choix fait par l’appelante, malgré de telles contraintes architecturales, de construire jusqu’à la limite des propriétés dans se ménager sur le côté du bâtiment la distance nécessaire aux fouilles à prévoir ; qu’il lui était possible, devant ces contraintes, de faire le choix d’un projet différent notamment en termes d’implantation, de sorte qu’il ne peut être soutenu que le passage sur le terrain de la SCI […] serait la seule solution possible pour permettre à l’appelante de réaliser son projet ;

qu’enfin, il est également constant que « le passage » que revendique à son profit l’appelante, consiste en réalité dans la démolition pure et simple du mur propriété de la SCI […] puis dans le creusement, dans sa propriété, d’une fouille qui, aux dires de la société I…, sera d’environ 3 mètres de large et 2,70 m de profondeur tout au long du chemin d’accès à l’arrière de l’immeuble, de sorte que celui-ci sera impraticable ;

que si l’expert mandaté par l’appelante indique une largeur de 2 mètres en raison de l’utilisation de blindages, ceci ne change rien au fait que le chemin d’accès sera dégradé et inutilisable pendant au moins six semaines ; qu’une servitude de tour d’échelle, qui ne peut occasionner au propriétaire qu’une gêne momentanée, ne peut avoir pour conséquence d’imposer à un propriétaire la destruction pure et simple d’un élément de sa propriété et la mise en oeuvre de travaux de terrassement sur son propre terrain ni le priver de l’usage d’un chemin d’accès durant plusieurs semaines, l’atteinte au droit de propriété étant dans cette hypothèse manifeste et très largement excessif ;

qu’enfin, il n’apparaît pas davantage que la S.C. […] ait eu le projet d’indemniser la SCI […] à hauteur de l’ensemble des désagréments et préjudices occasionnés ; que la « convention de droit de passage temporaire droit d’échelle » qu’elle avait élaborée et soumise à la signature de son adversaire ne contenait qu’un engagement de remise en état sans aucune prise en compte des éventuels préjudices annexes subis ; qu’à cet égard, l’appelante indique qu’elle « se propose même » de reconstruire le mur de la SCI […], ce qui en tout état de cause aurait relevé de ses obligations minimales ; que sur ce point également, les conditions de mise en oeuvre d’une servitude de tour d’échelle n’étaient en tout état de cause pas respectées ; qu’il apparaît dès lors que les travaux projetés par la S.C. […] portent une atteinte certaine au droit de propriété de la SCI […] et n’entend pas dans le cadre des travaux pouvant justifier la mise en oeuvre d’une servitude dite de tour d’échelle de sorte que c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté l’ensemble de ses demandes ; qu’il convient donc de confirmer dans son intégralité le jugement déféré ;

Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que la S.C. […] expose que sur le terrain dont elle est propriétaire à […], elle a été autorisée, selon permis de construire délivré le 24 décembre 2014 à construire un immeuble sur toute la longueur en limite de le propriété de la SCI […] afin de pouvoir réaliser des travaux en sous-sol, soit un coffrage étayé dans lequel le béton armé doit être coulé, expliquant que venant en limite de propriété, les étaies et renforts doivent prendre appui sur les terrains adjacents et voisins de la SCI […] ;

que celle-ci a refusé de signer une « convention dite de servitude de tour d’échelle » qui lui était proposée et destinée à autoriser la S.C. […] à passer et pénétrer temporairement sur son terrain aux fins de pouvoir réaliser les travaux ; que la S.C. […] allègue préalablement que l’implantation d’un bâtiment en limite de la propriété de la SCI […] a été autorisée par un permis de construire à l’encontre duquel la SCI […] n’avait fait valoir aucune observation à l’époque où la procédure administrative lui aurait donné la possibilité d’en faire et que désormais les délais de recours sont purgés ; qu’à cet égard, la SCI […] indique à bon droit que ces considérations relatives au permis de construire accordé à la SCI […] sont sans incidence au litige, rappelant que comme tout permis de construire, celui-là a été accordé sous réserve des droits des tiers ; que la SCI […] soutient qu’il appartenait à la S.C. […] de tenir compte des sujétions techniques particulières que la dimension de l’immeuble qu’elle entendait construire sur son propre terrain à la limite de propriété pouvaient générer quant aux travaux qui seraient éventuellement nécessaires sur le fonds voisin consistant à creuser sur plus de 3 mètres de largeur de propriété de la SCI […] alors que le chemin d’accès au parking de l’institut J…, institut de beauté exploité dans le local appartenant à la SCI […], fait moins de 5 mètres de largeur ;

qu’elle tire notamment argument du courrier produit par la demanderesse elle-même, émanant de l’entreprise I…, et indiquant que le désordres qui seraient engendrés pour la SCI […] par les travaux envisagés : « Cela engendrera une emprise de terrassement sur la parcelle voisine d’environ 3,00 m et une démolition du mur en limite (remplacé à terme par la nouvelle construction) » ; que la SCI […] souligne également que la réalisation des fondations de l’immeuble à construire « aboutirait de surcroît à la destruction du réseau d’assainissement qui passe sous son terrain » ;

qu’alors que la S.C. […] allègue que les travaux de terrassement et de réalisation d’un mur de soutènement en béton pendant une durée limitée sont des « travaux simples à mettre en oeuvre » sur une emprise limitée, la SCI […] considère qu’elle n’a pas à supporter les contraintes de ces travaux générant la destruction du mur séparatif qui lui appartient et la disparition partielle du chemin d’accès à son parking et l’impossibilité par contre-coup de jouir de l’immeuble dans lequel cet institut de beauté est exploité dans le respect d’une réglementation relative à l’accessibilité aux personnes handicapées ;

qu’à cet égard, le tribunal considère qu’il ne peut être invoqué au regard de la réglementation impérative de l’accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées, qu’il suffirait aux clients de l’établissement de trouver ailleurs sans problème des places de stationnement car ce serait l’exploitation même de l’établissement qui serait mis en péril si la réglementation spécifique d’accès aux personnes en situation de mobilité réduite n’était plus respectée pendant la durée des travaux ; que si l’entreprise chargée des travaux envisagés souligne que la méthodologie qui serait mise en oeuvre par elle devrait permettre de limiter la durée de talutage provisoire à environ 1 mois et demi, la défenderesse considère que l’atteinte à son droit de propriété et les conséquences sur l’activité de l’institut de beauté excèderaient largement les limites admises par la jurisprudence en ce qui concerne la demande tendant à obtenir judiciairement « un droit d’échelle » invoqué par la demanderesse ; que le tribunal observe que la convention proposée par la S.C. […] en vue de l’établissement d’un droit de passage temporaire a été refusée par la SCI […] sans que celle-ci commette un abus de son droit de propriété dont elle a fait l’usage qu’elle estime conforme à ses intérêts mais qui n’a pas contrevenu aux prescriptions légales ou réglementaires ;

qu’il est vrai qu’un « droit d’échelle », hors cadre contractuel, que le juge judiciaire peut reconnaître, autorise le passage sur une propriété voisine à des conditions strictes, comme le rappelle le conseil de la défenderesse, sur la base de la jurisprudence et des réponses ministérielles qu’elle a soumises à l’examen du tribunal : « Il doit d’agir d’une réparation sur un ouvrage existant et non la réalisation d’une nouvelle construction. Les travaux doivent être indispensables, soit qu’ils soient imposés par une décision administrative ou une réglementation d’urbanisme, soit qu’ils revêtent un caractère de nécessité afin d’éviter une dégradation grave, ou même la destruction de l’immeuble ; impossibilité d’effectuer les travaux sans passer chez autrui (l ne peut s’agir d’une simple commodité, ni de réaliser une économie).

Le droit d’échelle confère simplement le droit d’occuper temporairement une partie du fonds voisin (par des échelles, des échafaudages, etc.) afin d’effectuer des travaux de réparation ou d’entretien sur un bâtiment existant, ou de contourner certaines difficultés d’accessibilité » ; qu’or, « les ouvrages nouvellement édifiés en bordure de propriété ne bénéficient pas d’un traitement comparable aux bâtiments existants, notamment au regard des possibilités d’adaptation et d’anticipation du projet de construction, et des responsabilités qui en découlent. Il appartient en effet à celui qui entend réaliser un ouvrage de tenir compte des sujétions techniques et de la disposition des lieux avant d’envisager la construction de cet ouvrage » ;

que le tribunal constate que les conditions ne sont pas réunies pour que le juge judiciaire puisse imposer à la SCI […] un « droit d’échelle » au bénéfice de la S.C. […] afin que celle-ci puisse réaliser les travaux de terrassement et de construction qu’elle prétend nécessaires pour la construction de l’immeuble pour lequel elle a obtenu un permis de construire sans qu’il soit tenu compte des sujétions particulièrement lourdes qui seraient ainsi imposées à la SCI […], propriétaire du fonds et de l’immeuble voisins, ni de la nécessaire sauvegarde du droit de propriété de celle-ci ; qu’en conséquence, il convient de débouter la S.C. […] de l’ensemble de ses prétentions,

1° Alors en premier lieu que le propriétaire d’un fonds, qui justifie d’un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d’échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu’il s’agisse de travaux de réparations ou d’entretien sur un bâti déjà existant ou qu’il s’agisse de travaux d’édification d’une construction nouvelle ; qu’en énonçant, pour rejeter la demande d’autorisation présentée par la société S.C. […] , que celle-ci revendique à son profit une servitude de tour d’échelle, non pas pour effectuer des travaux d’entretien ou de réparation, voire même des travaux de finition sur un ouvrage nouvellement construit, mais pour entreprendre purement et simplement la construction d’un bâtiment, et se situe par conséquent hors des hypothèses autorisant le passage sur le terrain voisin dans le cadre d’une servitude de tour d’échelle, la cour d’appel a violé l’article 544 du code civil,

2° Alors en deuxième que le propriétaire d’un fonds, qui justifie d’un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d’échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu’il s’agisse de travaux de réparations ou d’entretien sur un bâti déjà existant ou qu’il s’agisse de travaux d’édification d’une construction nouvelle ;

qu’en énonçant, pour débouter la société S.C. […] de sa demande d’autorisation, qu’il apparaît que l’appelante est propriétaire d’un vaste terrain situé entre plusieurs maisons d’habitation agrémentées de jardins et ne peut se prévaloir de contraintes particulières à cet égard, les photos ne rendant nullement compte d’un environnement urbain dense et qu’il lui était donc entièrement loisible de faire des choix architecturaux permettant de conjuguer la place (vaste) dont elle disposait et les impératifs de construction (fondations, sous-sol) propres au projet qui était le sien, quand il résultait par ailleurs des constatations de l’arrêt que la société S.C. […] avait obtenu un permis de construire en limite de propriété, la cour d’appel s’est fondée sur des motifs radicalement inopérants et a violé l’article 544 du code civil,

3° Alors en troisième lieu que le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; qu’en page 10 de son rapport d’expertise régulièrement versé aux débats, la société MS Conseils indiquait : « Travaux de protection des murs du sous-sol : Pour ces travaux l’installation des protections contre les venues d’eau consistent à mettre en oeuvre : * Isolation thermique type polystyrène expansé. * Une protection type DELTA MS pour protéger le mur des terres et de l’humidité qu’il véhicule. * Un drain en pied de fondation pour recueillir les eaux et les évacuer pour protéger le fond de la fondation qui peut en son absence pour générer de forts désordres ; Affaissements, gonflements, etc. » puis exposait dans un encadré : « Avis de l’expert : Pour la construction du bâtiment tel que prévu au permis de construire, le maître de l’ouvrage devra au préalable faire la dépose du mur de clôture ; car l’intervention sur le fonds voisin est indispensable pour satisfaire aux règles de l’art ainsi qu’aux règles de sécurité pour les travailleurs » ; qu’il était ajouté en page 11 de ce même rapport : « Travaux de second OEuvre : La hauteur du pignon donnant sur le fonds voisin est de 15ml environ. Pour réaliser les travaux de finition des murs bruts il est impératif d’installer un échafaudage. Les travaux consisteront à mettre en oeuvre : * Polystyrène collé, * Enduit de finition » puis exposait dans un encadré : « Avis de l’expert : Le complexe isolant avec sa finition est posé à la limite de propriété. Il ne peut être posé qu’à l’aide d’un échafaudage sur toute la hauteur du pignon. Tout autre solution n’est pas acceptable. Ces travaux sont indispensables pour que le bâtiment puisse bénéficier de l’agrément de la RT 2012 ; qu’il était spécifié en « Conclusion du rapport » : « (…) Sur les moyens, il s’avère qu’il est indispensable d’intervenir sur le fonds voisin pour la réalisation des travaux suivants : * Terrassement pour la réalisation des fouilles pour fondation, * Blindage des fouilles pour sécurisation des travailleurs et de l’intervention sur le fonds voisin, * Réalisation des fondations et des ouvrages de protection contre les venues d’eau, * Réalisation de l’isolation par l’extérieur du mur pignon (15 ml de haut) avec installation d’un échafaudage. L’ensemble de ces travaux peuvent être réalisés sur une emprise maximum de 2 ml du fait de l’utilisation des blindages et de l’échafaudage. Il y a lieu de préciser que ces travaux seront réalisés dans l’emprise d’une clôture permettant la protection du fonds voisin de la SCI […] » ; qu’en énonçant que « ceci n’implique pas cependant que ces fouilles doivent nécessairement se situer sur le terrain d’autrui » et que « la nécessité de passer sur le terrain de la SCI […] ne résulte que du choix fait par l’appelante, malgré de telles contraintes architecturales, de construire jusqu’à la limite des propriétés sans se ménager sur le côté du bâtiment la distance nécessaire aux fouilles à prévoir », quand le rapport d’expertise excluait toute alternative et venait justifier le caractère indispensable des différents travaux nécessitant une intervention sur le fonds voisin, la cour d’appel a dénaturé le rapport d’expertise établi le 30 octobre 2018 par la société MS Conseils et a violé le principe susvisé,

4° Alors en quatrième lieu que dans ses conclusions d’appel, la société S.C. […] faisait valoir que pour la réalisation des travaux dans le respect des règles de l’art, il est nécessaire de mettre en oeuvre entre le mur et la limite de propriété un film étanche delta MS, un isolant, des graviers filtrants et un drain au pied des fondations, ces travaux ne pouvant être réalisés autrement qu’en ayant accès temporairement sur le fonds voisin pour réaliser la fondation mais également de mettre en oeuvre le complexe isolant et étanchant ; qu’il était ajouté que sans la mise en place de ce dispositif, la fondation sera exposée aux écoulements d’eaux pluviales entraînant des désordres importants pouvant atteindre sa solidité dès lors qu’il n’existe aucun autre moyen technique pour réaliser cet ouvrage sans avoir accès temporairement au terrain voisin ; qu’il était précisé qu’en tout état de cause, même si cette technique avait été envisageable, il serait tout de même nécessaire de creuser sur le fonds voisin afin de disposer de l’espace suffisant pour permettre n’intervention d’ouvriers chargés de la mise en place des éléments d’étanchéité et de drainage susvisés, sachant que lesdits éléments sont strictement indispensables pour assurer la parfaite étanchéité de l’ouvrage et qu’à défaut le bâtiment serait soumis à des infiltrations d’eau continues et donc à une dégradation accélérée ; qu’il en était déduit que ces exigences techniques indispensables tenant à l’isolation, l’étanchéité ainsi qu’à un drainage conforme protégeant la construction d’infiltration d’eaux, rendaient indispensable un passage temporaire par le fonds voisin pour réaliser ces travaux identifiés par l’expert dans son rapport établi le 30 octobre 2018 ; qu’en ne répondant pas à ce moyen déterminant la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile,

5° Alors en cinquième lieu que le propriétaire d’un fonds, qui justifie d’un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d’échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu’il s’agisse de travaux de réparations ou d’entretien sur un bâti déjà existant ou qu’il s’agisse de travaux d’édification d’une construction nouvelle ; que du fait de l’autorisation ainsi accordée et de l’atteinte au droit de propriété pouvant en résulter, il appartient au juge saisi de procéder à l’évaluation du préjudice subi par le propriétaire du fonds voisin ; qu’en rejetant la demande d’autorisation présentée par la société S.C. […] que les travaux projetés impliquaient la destruction pure et simple du mur propriété de la SCI […] puis le creusement dans sa propriété d’une fouille d’environ 3 mètre de large et 2,70 mètre de profondeur tout au long du chemin d’accès à l’arrière de l’immeuble, rendu impraticable pendant au moins six semaines quand, en l’absence de sujétion intolérable et excessive constatée par la cour d’appel, ces circonstances n’étaient pas de nature à faire obstacle au droit de la société S.C. […] de se voir autoriser à pénétrer sur le terrain propriété de la SCI […], situé […] , afin de lui permettre de réaliser les travaux de construction de l’immeuble bâti en limite de propriété, tel que visé dans le permis de construire délivré le 24 décembre 2014 par la commune de […], la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 544 du code civil,

6° Alors en sixième lieu que le propriétaire d’un fonds, qui justifie d’un permis de construire en limite de propriété, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de « tour d’échelle » sur le fonds voisin pour lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu’il s’agisse de travaux de réparations ou d’entretien sur un bâti déjà existant ou qu’il s’agisse de travaux d’édification d’une construction nouvelle ; que du fait de l’autorisation ainsi accordée et de l’atteinte au droit de propriété pouvant en résulter, il appartient au juge saisi de procéder à l’évaluation du préjudice subi par le propriétaire du fonds voisin ;

qu’en rejetant la demande d’autorisation présentée par la société S.C. […] aux motifs inopérants « qu’il n’apparaît pas que la S.C. […] ait eu le projet d’indemniser la SCI […] à hauteur de l’ensemble des désagréments et préjudices occasionnés, que la « convention de droit de passage temporaire droit d’échelle » qu’elle avait élaborée et soumise à la signature de son adversaire ne contenait qu’un engagement de remise en état sans aucune prise en compte des éventuels préjudices annexes subis, qu’à cet égard l’appelante indique qu’elle « se propose même » de reconstruire le mur de la SCI […], ce qui en tout état de cause aurait relevé de ses obligations minimales et que sur ce point également, les conditions de mise en oeuvre d’une servitude de tour d’échelle n’étaient en tout état de cause pas respectées », l’évaluation du préjudice allégué par la SCI […] relevant de la seule appréciation du juge, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 544 du code civil, ensemble l’article 1240 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016.”

• jurisprudences
• jurisprudences Cour de Cassation
• Tour d'echelle : que dit la loi ?
• travaux et Tour d'echelle : que dit la loi ?
• Voisin et Tour d'echelle : que dit la loi ?

Victor de Chanville

Cabinet Victor DECHANVILLE

Avocat au Barreau de Marseille

141 avenue du 21 Août 1944 - 13400 Aubagne   |   Tél: 04-84-48-98-60

• vous êtes ici :
• Actualités

Le tour d’échelle ou droit d’échelle

          Le « tour d’échelle » ou « droit d’échelle » consiste dans le droit, pour le voisin d‘une propriété située en limite séparative très proche, de disposer d’un accès temporaire à cette dernière, pour effectuer les travaux nécessaires à sa propre propriété.

Un tel droit ne peut en principe être accordé qu’afin d’effectuer des travaux d’entretien et de réparation indispensables pour sauvegarder un immeuble existant, même si parfois il peut être reconnu l’existence d’un droit d’échelle pour la réalisation de travaux de finition comme le crépissage ou la pose d’un enduit sur un ouvrage nouvellement construit.

Celui qui le demande doit justifier de l’impossibilité de réaliser des travaux sans accéder au fonds voisin, cet accès ne pouvant être admis par simple commodité ou dans un objectif d’économie.

A défaut d’accord entre les parties, le juge détermine les modalités de passage, la marge d’empiétement et le temps d’intervention, lesquels doivent être limités au minimum nécessaire.

Le voisin qui subit le droit d’échelle est en droit d’obtenir l’indemnisation des préjudices causés par l’intervention (troubles de jouissance, dégradations éventuelles occasionnées à sa propriété etc).

Il permet de faire passer sur le fonds du voisin les ouvriers et matériaux nécessaires à l’exécution des travaux concernés.

Ce droit n’est pas prévu par le code civil mais résulte de la jurisprudence judiciaire.

Il est possible de conclure une convention aménageant l’exercice du droit et, à défaut d’accord du voisin, saisir la justice.

Trois conditions sont alors exigées pour obtenir un jugement favorable :

-           Les travaux doivent présenter un caractère indispensable et permettre le maintien en bon état de conservation d‘une construction existante ou la finition d’une construction nouvelle,

-           Il doit être impossible de réaliser les travaux depuis chez soi, même au prix d’une dépense supplémentaire,

-           Les modalités de passage, la marge d’empiétement et le temps d’intervention doivent être aussi restreints que possible.

Une indemnité sera due au propriétaire du fonds subissant le tour d’échelle, tout devant bien entendu être remis en état par son bénéficiaire.

          Le refus d’accorder ce droit peut parfois être considéré comme un abus de droit voire une intention de nuire.

A ce sujet, la cour de cassation a récemment jugé qu’un voisin, par son comportement entravant la mise en œuvre de travaux, avait causé un dommage réparable (s’agissant de travaux nécessaires à la finition d’un ouvrage et alors qu’il n’existait qu'une seule possibilité de pose d'un échafaudage sur une bande de terrain situé entre les deux habitations en vue de crépir le mur de la villa):

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 juin 2018), qu'à l'occasion de travaux de ravalement des façades de sa villa, M. K... a assigné M. V..., propriétaire de l'immeuble contigu au sien, en autorisation d'accès à son terrain, en vue de terminer le crépi, et en indemnisation ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que M. V... fait grief à l'arrêt de le condamner à laisser un accès provisoire sur son terrain ; Mais attendu qu'ayant constaté que les travaux étaient nécessaires à la finition de l'ouvrage et qu'il n'existait qu'une seule possibilité de pose d'un échafaudage sur une bande de terrain situé entre les deux habitations en vue de crépir le mur de la villa appartenant à M. K..., la cour d'appel, abstraction faite du motif surabondant relatif à l'intérêt visuellement esthétique que cette intervention présentait pour M. V..., en a souverainement déduit que la demande devait être accueillie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que M. V... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une certaine somme à M. K... à titre de dommages-intérêts ; Mais attendu, d'une part, que, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ; Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur un abus du droit de propriété, a retenu que, par son comportement entravant la mise en oeuvre de travaux par son voisin, M. V... avait causé un dommage dont elle a souverainement apprécié la réparation ».

Avocat à Aubagne

Normal 0 21 false false false FR X-NONE X-NONE <!-- [if gte mso 9]> <w:LsdException Locked="false" Priority="67" Name="Medium Grid 1 Ac

Publication

Aller au contenu

Identifiez-vous

Mot de passe oublié ?

Créez votre compte et personnalisez votre navigation :

• Ajoutez vos favoris
• Mémorisez vos recherches

Le refus d'un tour d'échelle, un abus de droit

La servitude de « tour d’échelle » est le droit pour un propriétaire de passer sur le fonds de son voisin pour procéder à des réparations sur son propre immeuble.

La jurisprudence a dégagé certains critères pour les modes d’établissement de cette servitude. Notamment, elle ne réserve cette servitude qu’aux seules réparations sur des constructions existantes et non pour l’édification de constructions nouvelles.

En l'espèce, il était nécessaire de réaliser des travaux sur la toiture d'un pavillon du côté de la propriété voisine. Le maire de la commune avait refusé de voir installer une nacelle en vue d'effectuer ces travaux à partir de la voie publique, sans passage sur le fonds voisin et toute autre solution aurait eu un coût disproportionné au regard de la valeur des travaux à effectuer. Etant donné qu'il n'existait aucun autre moyen pour réaliser des travaux que de passer sur le terrain voisin, le propriétaire de ce terrain ne pouvait, sous peine de commettre un abus de droit, s'opposer à l'installation d'un échafaudage dans sa propriété pour une durée de trois semaines. Consultez  l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 15.02.2012.

Le nouveau droit des biens instaure la tolérance entre voisins !

Mis à jour le 29.03.2022

La réforme du droit des biens entre en vigueur dès ce 1er septembre.

Les objectifs de la réforme sont désormais bien connus : modernisation , instrumentalisation, intégration et flexibilité.

Dès lors, si la réforme contient certes, quelques innovations , elle a surtout pour objectif d’intégrer et d’ordonner le droit des biens en vigueur, notamment issu de la jurisprudence.

C’est notamment le cas de ce qu’on appelle communément « le droit d’échelle ».

Le droit d’échelle : qu’est-ce que c’est ?

Le droit d’échelle ou la « servitude de tour d’échelle » est le droit d’accéder à la propriété du voisin pour effectuer des travaux chez soi.

Dès lors, si vous avez des travaux à effectuer et qu’ils nécessitent impérativement de passer chez votre voisin, ce dernier doit en principe tolérer votre passage.

Droit d’échelle : une innovation ou l’intégration d’un vieux principe ?

Le droit de tour d’échelle existe déjà dans les textes actuels, mais de façon limitée.

En effet, l’ article 31 du Code rural permet au propriétaire d’une haie ou d’un mur non mitoyen de passer chez son voisin pour l’entretenir.

La jurisprudence interprète largement ce droit d’échelle. Par exemple, un juge de paix a accepté qu’un propriétaire creuse chez son voisin pour injecter de la résine dans son mur.

Le fait que le texte ne vise que les travaux d’entretien a cependant causé de nombreuses difficultés lorsque les relations de voisinages étaient tendues.

Désormais, ce tour d’échelle ne fait plus de doute puisqu’il est consacré dans le livre 3 du Code civil .

Le texte de loi ne se limite plus à la haie vive ou au mur non mitoyen, mais vise de façon générale « la clôture non mitoyenne ».

De plus, le texte précise que le droit d’échelle existe non seulement pour réparer ou entretenir ce mur, mais également pour l’exécution de travaux de construction .

Concrètement, vous pourrez par exemple demander à votre voisin d’installer un échafaudage ou une grue sur sa propriété pour construire votre immeuble.

Un droit de passage à n’importe quelles conditions ?

Bien entendu, si votre voisin doit tolérer votre passage, ce droit de passage ne se fera pas à n’importe quelles conditions.

En effet, le passage devra toujours se faire dans les limites du raisonnable et de la façon la moins dommageable pour votre voisin.

Il faudra aussi toujours prévenir préalablement le voisin, mais il n’est pas légalement nécessaire d’obtenir son autorisation.

Quid si mon voisin me refuse l’accès à sa propriété ?

Votre voisin doit en principe tolérer votre passage. Cependant, il peut malgré tout refuser l’accès pour des motifs légitimes.

Il est donc préférable d’aller au-delà de la notification imposée par le Code civil, et d’obtenir une autorisation en bonne et due forme de votre voisin.

Ce sera alors l’occasion de convenir des modalités de l’accès avec lui.

Cela permettra d’éviter les conflits éventuels qui retarderaient les travaux.

Notre conseil :

Si vous devez impérativement passer chez votre voisin pour réaliser des travaux sur votre propriété, tentez d’abord d’obtenir un accord écrit de sa part.

N’hésitez pas à vous faire conseiller pour convenir des modalités de l’accès ou si votre voisin est récalcitrant !

Partager ce contenu :

https://lexing.be/nouveau-droit-des-biens-droit-echelle-voisins/

Je consulte le cabinet

Je consulte en ligne

Je consulte en vidéo

Je prends RDV

Le nouveau droit des biens instaure la tolérance entre voisins ! a bien été ajouté à votre panier !

Je continue mes achats

Je visualise mon panier

Aperçu des cookies